奢侈稅法案4月中旬通過後，買方一心期待房價下跌，現階段哪些區域及產品受傷最深？自住客可以到「重災區」挑到理想屋嗎？
奢侈稅在立法院三讀通過後， 預計最快6月1日實施。對於持有不動產未滿2年的投機客，脫手求現的時間，已進入倒數。
從信義房屋及永慶房屋的統計資料顯示，奢侈稅新聞傳出後，委託房仲銷售數量大幅增加，扣除2月季節性因素，台北市與新北市兩地區，3月比1月委賣成長2~3成。從房仲網站點閱率來看，3月上網搜尋物件也同時成長1~2成。
實際比對3月與1月成交數據，成交量大幅萎縮了3~4成。為什麼賣房子的人多，看房子的也不少，成交量卻無法提升呢？
有27年房地產資歷的有巢氏房屋發言人劉炳耀的觀察心得是：買方現在抱持「撿便宜」心態，一開口就是打6~7折，但賣方讓價幅度不可能高於15%，「否則乾脆繳稅就好了！」戴德梁行不動產總經理顏炳立甚至形容，期待7折價的買方是「自我感覺良好！」
房價6~8月間落底 至少盤整到明年初
仲介帶看人潮驟減，簽約中心也冷冷清清，預售屋更是只有一個「慘」字可形容！原先要領號碼牌、付訂金才能看屋的案場，現在門可羅雀。一位市場人士指出，台北市松山區原本有一個豪宅案，因開價過高備受矚目，再加上買方帶著大刀猛砍價心態，建商只好決定撤場，等待下半年再說。
永慶房屋總經理葉凌棋也說，4月分預售工地來客量雖比3月增加，但建商仍不願鬆口降價，與買方預期降幅差距過大，交易因而急凍。
現在買方關心的是交易何時會解凍？綜合顏炳立、葉凌棋、劉炳耀等專家看法，若奢侈稅提早至6月1日上路， 預期6~8月房價會落底，成交量也會慢慢回升，但別期待房市會出現V 型反轉，因為打房是執政黨拚立委及總統大選的政績，最好的狀況是，維持盤整到選舉結束，也就是明年1月前。
依此推論，第2季就是撿便宜的好時機？答案也不盡然，得從區域、產品來分析。葉凌棋表示，從法案通過後的市場反應來看，預售屋及新成屋受到的衝擊比中古屋還大。
買預售要有長抱準備 近交屋或新成屋議價大
以預售屋為例，現在進場至少要有持有4~5年的打算。葉凌棋分析，奢侈稅的課徵範圍雖排除預售屋，但若在預售屋階段移轉權利，須課徵6~40% 不等的財產交易所得稅（依個人綜所稅率而定） ；交屋後則會受到奢侈稅影響，必須再持有2年。
換句話說，現在買預售屋者只剩下兩種人：第一是十分看好5年後房市前景的長期置產型客戶；另一種是因為建商看壞後市或資金不足須降價求售，價格跌到合理價後想撿便宜的自住客。
在新成屋方面，有少部分的議價空間慢慢拉大，像建商趕在6月1日前交屋的板橋「新巨蛋」建案，開價從原先每坪70萬元降至42萬元，足足打了6折。
葉凌棋指出，現在最有可能出現「跳樓價」的是接近交屋日或剛完工的新成屋，因為預售屋在取得使用執照後，建商會進行第1次總登記，在此之前的半個月，建商會限制客戶換約，也就是不得將預售屋的權利移轉。
再加上銀行核貸趨嚴，第二戶的貸款成數僅約6~7成，多數購買新成屋的客戶，交屋後仍須自掏2成資金，才能完成過戶，如果投資客口袋不夠深，勢必得毀約或賠錢脫手。
至於到中古屋市場撿便宜，要視區域漲幅及投資客多寡而定。
以台北市為例，如果比較3月與1月的數據，把委託量提高、成交量萎縮最多的區域視為此波「重災區」的話， 令人意外的是， 市中心的大安、信義、中山，以及外圍的南港等「精華中的精華地段」居然都榜上有名。
◎更多精采內容請看：《Money錢》NO.44 2011年5月號
沒有留言:
張貼留言