奢侈稅通過後，口袋淺的投資客縮手，中古屋市場物件開始釋出，新屋房價也緩步下滑，想買屋自住者可開始尋覓好標的。本刊特別採訪投資房市十數年，從白手起家到收租樂退的專業投資人穆建中，暢談買屋看屋的四大絕招。
金融家月刊(以下簡稱金)：請問您如何挑選好房子？
穆建中(以下簡稱穆)：買房子就跟買股票一樣，必須考量其淨值、面額、市值與流動性，不論投資或自住，算清楚房屋的真實價值，便宜買進自然有較高的獲利機會，就算是拿來收租，租金效益也會比較高。
計算建造成本可估出建商底價 同樣房價先選公告地價較高者
金：請問何謂房屋的淨值？
穆：簡單來說就是房屋的建造成本，計算新建案特別有效。土地跟建物要分開計算，首先計算建商的購地成本，再折算建蔽率與容積率，最後乘上樓層數就是可用面積；建物造價就是可用面積乘上每坪六萬元的單價，六萬是以中上建材推估，若是頂級豪宅可微幅上調；最後把土地的購買價格加上建物的建造成本就是建案的總成本，把總成本除以可用面積就是建商的單位成本，以建商成本加兩成左右的利潤幾乎就是建商的底價了。
金：請問何謂房屋的面額？
穆：就是房屋的公告地價，這點跟成交價無關，是政府課稅所用，假設兩塊土地市價相同，應該要選擇公告地價較高者，因為這代表政府認定該土地價值較高，而且在日後移轉時要繳的土地增值稅較低。一般來說，公告地價都比市價低，唯一的例外是法拍，這是為了減少日後移轉時繳稅所致。
利用銀行估價決定買方出價 地點很重要 嫌惡設施會扣分
金：請問何謂房屋的市值？
穆：也就是房屋的市價，股票市場有公開的報價，但是房市卻沒有，因此成交價落差很大。避免買貴的方法就是多詢價，房仲都有這方面的資訊，購買前只要詢問鄰近地段即可。我個人還有個好方法，就是直接問銀行該建物的估價與可貸金額！買賣房屋要議價，賣方都會掛高價賣，買方可從銀行的可貸金額開始喊，只要成交在銀行估價以下都算便宜，我也有數次直接以銀行可貸金額成交，幾乎是原先賣價的五折！建議大家在銀行都要維持好信用，並與銀行維持良好互動，如此就能拿到更低的房貸利率與更高的房貸成數，只要是購屋族，不論投資或自用都有相當幫助。
金：請問何謂房屋的流動性？
穆：股票的流動性與成交量成正比，有量才容易買賣；房屋的流動性則與地點息息相關，選擇人潮多、交通便利、鄰近公園、學區都會加分，住家附近有廟宇、變電箱、路沖等嫌惡設施則扣分；若要投資收租，還要考量房客的續住率與周轉率。只要地點選得好，房價就如同績優股一樣緩步上漲，就算遇到突發狀況必須變現求售時，流動率高也能賣到較好價格。
奢侈稅打房效果與股市行情有關 看屋要看最差情況 減少問題還可殺價
金：請問奢侈稅對近期房市的影響層面有多大？
穆：奢侈稅是在購屋兩年內移轉才會被課稅，影響較大者是口袋不夠深的投資客，只要資金足夠撐過兩年的投資客或者收租人、自住者都無所謂。近期賣屋者數量明顯增加，但是成交價格幾乎沒跌、成交量變少，這點就跟股市行情有關，股市位於高檔，投資客不缺錢，尚未出現降價求售的情況；倘若股市回檔一千點左右，屆時房市斷頭、回補股市的賣壓就會湧出，房價才會大幅修正。現在有些不錯的物件開始釋出，自住客可以開始物色洽談，也許可以撿到寶喔！
金：請問購屋自住有什麼訣竅嗎？
穆：房屋單價高，購買之前多比較多察看是一定要的。許多人都在假日白天去看屋，我則喜歡在雨天、夜晚、上下班時間看屋，颱風天更是我看屋的良辰吉時。大多數人都看到好的一面，買了之後發現屋況的小缺點已來不及；我則看最差的情況，漏水、環境吵雜、交通不便都可事先了然於胸，預先估算購屋後的維護成本有多少，這也是跟賣方殺價的好理由。夜市、鬧區周遭的房屋雖然購物消費方便，但是晚上或假日開車出門卻會極度痛苦，光是塞車就會令人生氣，因此較適合投資出租用，自住者可以避開。
很多科技業的工程師不相信風水，但是房屋風水很多都有其立論依據，花大錢前不可不看。例如路沖與無尾巷都不好，路沖的迎風面較大，風飛砂造成的髒污難以避免，更嚴重的是交通安全，駕駛人睡著或酒醉撞進民宅的案例亦所在多有；無尾巷空氣循環不好，汙濁的空氣容易引起健康問題，車輛進出要迴轉也不方便，會車時引發口角更是屢見不鮮。這些都是購屋前可以事先發現並避免的小問題。
購屋自住的成本也很重要，這點跟投資客的計算方式沒什麼兩樣，投資客很注重現金流與增值性，自住者對增值性的概念較弱，優先考量現金流即可。富爸爸與窮爸爸這本書裡提到，能夠讓我們賺錢的是資產，會讓我們賠錢的是負債，投資房地產的租金收入大於利息支出時，就能有穩定的現金流入，反之則為現金流出。當租金收入大於利息支出，我們手上的資金就會逐漸增加，這是投資客該學的第一堂課，如何增加租金收益則是投資客該學的進階課程。
自住者要考量的是買房划算還是租屋划算？假設一棟房屋售價一千萬，貸款利率為2.4%，每年所支付的利息就是24萬，相當於每個月2萬元，簡單來算，如果租屋的房租比2萬還低，那麼就是租屋划算，反之則為購屋划算。現在台北市的租金收益相當低，大約都是2~3%，購屋不見得划算，其他中南部縣市的租金收益可達到5%左右，此時可把租屋的資金拿來繳房貸較划算。
買賣房屋不可急 選對買點 易漲難跌
金：請教您投資房市多年最重要的心法為何？
穆：房市與股市很像，購買之前不要急，在正確的時間點進場比挑選正確的標的更重要，房價高到不合理時，就算是我們有豐富經驗的買家，看完數百個物件也很難挑到適合標的；反過來說，中美斷交、ＳＡＲＳ、金融風暴時進場，就算隨便挑隨便買都能有不錯的利潤。奢侈稅即將實施，房市出現了難得的買點，這種機會可遇不可求，自住者可以開始尋覓好物件！
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