高房價環境，要先想清楚「房子」對自己的意義為何？
日前台北巿頂級豪宅「勤美璞真」傳出頂樓以每坪304萬元天價成交，市場反應強烈。不論是否屬實，近幾年房價愈發「高貴」，確實讓許多人很焦慮，所以明知房價在高檔，仍會陷入「現在不買、以後可能更買不起」情緒中，並不斷問專家：現在到底要不要進場買房？
台北市房價高不可攀，30年老公寓每坪開價高達7、80萬元，30坪就要2000萬元，對月薪3萬元的年輕人來說，1年不吃喝都買不起1坪；就算努力存到自備款600萬元，往後20年，以年息2% 預估，每月本息平均攤還也要7萬元，若非薪水有6位數，一般上班族連台北市的1間老公寓都養不起。
養不起房子、養不起孩子、養不起的人生...這不僅是年輕人心聲，就連3、40歲的壯年族群也心有戚戚焉。網路上對高房價的撻伐聲從未平息過，但總的來看，無非就是想知道2件事：現在該不該高價買房？房價會續漲或回檔？
若由房市專家來回答，答案一定是：「低房價將成為明日黃花。越晚買，只會買到越外圍。」「如果買不起，也千萬別放棄，因為租屋一輩子，財富都不會增加。」
若是7、8年甚至更早之前，這些話確實值得聽從。但現今呢？當老公寓每坪都喊到7、80萬元之譜時，「買房」真的是唯一選項嗎？ 「不買房」就真的與財富無緣嗎？
在談這兩個問題前，我們先以最近銀行推出的「40年期」房貸新方案來想像一下「買屋人生」： 如果30歲購屋， 付了40年房貸，到70歲時才算是「存」下一間屋；當你退休時，還得靠政府推動的「以房養老」政策，把好不容易存下來的房子再抵押給銀行，換取年金（退休後生活費） ...表面上，你是「存」了一間房子，實際上，這輩子你從不曾擁有過，但卻為它工作了一輩子。你過的其實是「屋奴人生」。
在華人社會，一生一定要有一間屋的觀念，就像DNA 般不斷被複製。情感上，買屋的歸屬與安定感是其他商品難以取代，好處是強迫儲蓄，運氣好還有倍數獲利。只是，在房價大漲8年後，現在買房真的划算嗎？我們可以用「房貸租金替代率」來衡量買屋好，還是租屋划算？
究竟要過屋奴人生？還是租屋人生？沒人能給標準答案，唯一能做的是：問問自己買房的意義！至於付不付得起，或是如何緊抓機會，都是對購屋做好深思熟慮後的下一步策略。
房貸租金替代率＝每月可負擔房租支出 ÷ 每月房貸支出
(1)房貸租金替代率 ≧100% →買屋比租屋划算
(2)房貸租金替代率 60?99% →買屋挑坪數小、屋齡高、次要商圈的房子
(3)房貸租金替代率＜59% →先租屋
舉例：總價800萬元的房子，房貸利率2.1%，以借款20年計算（不使用寬限期），月付金為3萬元；但若是租房子，每月可負擔的租金為1萬6,000元，那麼房貸租金替代率為53%（1.6萬元÷3萬元＝53%），代表租房子較划算。如果堅持買屋，就得改挑坪數較小或價格更便宜的房子。
◎更多精采內容請看：《Money錢》NO.56 2012年5月號
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