文林苑雖然已滿周年，但留下的後遺症還不少，包括都更推動不易，地主與建商不信任，究竟我們的都更出了什麼問題？
士林文林苑都更拆屋案，引發了國內都市更新的爭議。去年3月，上百名學生聚集王家，徒手對抗數千名鎮暴警察，成為社會關注的新聞事件。時隔1年，當時的現場，現在只看到一間臨時組合屋及一片零散的工地，這個國內首次大型都更抗議事件，如今人去樓空，留下來的卻是擺不平的利益糾葛。
過去400多個日子來，參與其中的王家、北市府、建商、同意戶，沒有一個是贏家。合法搬離的同意戶，親人等不到開工就已過世；被強制拆除的王家面臨訴訟紛擾，還被冠上「釘子戶」惡名；前期投入大筆資金的建商無法動工，拖累建築同業背臭名；而執行法院判決的台北市長郝龍斌，一句「依法行政」更惹得裡外不是人，差點賠上政治生命。
張金鶚上任
替文林苑解套
這個難解的習題終於在今年3月19日，郝龍斌宣布由政大地政系特聘教授張金鶚接任副市長後，露出一線曙光。30多年前，張金鶚在國外攻讀碩、博士時，主攻建築與都市及區域計畫，他的博士論文就是以都市更新為主題。
文林苑帶來的蝴蝶效應，已不單是數十億元的總銷個案，付出的社會成本根本無法計數。文林苑如何解套？對於後續全省等待審核的5千億元都更案具指標意義，也是社會各界檢驗張金鶚上任的第1個政績。
張金鶚不但研究都更，自己也親身經歷都更過程，所以有極深的感慨，「都更若推不動，北市居民賠上的是生活品質日益惡化，以及面對高房價中產階級只能束手無策的無奈。」他在《房地產是一輩子的事》一書提到，都更原本是美事一椿，現在被「污名化」，感到十分痛心。
從結果論來看，文林苑最後是靠著進入「修法」層次因而平息輿論的壓力，但《都市更新條例》究竟該怎麼修？在眾多利益團體遊說下，立法院內的版本不下10種，包括國民黨立委連署提案的北市版、內政部整合多方意見提交出去的行政院版，以及提案踴躍的綠營立委等版本，未來勢必陷入攻防戰。但目前來看，本會期要三讀幾乎不可能。
【地主與建商】
4大矛盾
阻礙互信基礎
究竟，我們的都更出了什麼問題？台北市副市長張金鶚表示，說穿了，就是「不信任」3個字。因為地主與建商之間不信任，讓長期存在的矛盾心結，成為最大絆腳石。
矛盾1 都更能賺錢 誰都不想少賺一點
很多專家認為，都更應該從改善生活環境及居住安全角度去思考，但地主抱持「大賺一票」的心態，在與建商談判初期就埋下了猜忌。
國內都更大戶、揚昇集團董事長許典雅表示，建商投入之初，前期要支付整合人事費用，還有購地、插旗資金成本，也要面臨景氣反轉向下、可能虧本的風險。只要時間拖長，一案卡一案，口袋不夠深的建商壓力就很沈重。
此外，地主有「免錢都更」的幻想，使得建商談判時很容易順了姑意、逆了嫂意，甚至部分地主會以為只要是關鍵少數，就能海撈一票。
天時地利不動產顧問總經理張欣民建議，與其技術性修法，還不如從導正觀念下手，讓民眾了解「都更不是白吃的午餐」，如此才能加速都更推動的速度。
矛盾2 退場機制設計
讓建商、地主難以雙贏
在《都市更新條例修正草案》中，建商最頭疼的是新增的「退場機制」。現行規定是，地主只能在市政府舉辦公開展覽與公聽會時，要求退出都更。
但問題是，「如果權利變換沒有與事業計畫併同辦理，那麼這個時點地主可能都還不知道權利如何變換？」研究都更案件多年的律州聯合法律事務所律師蔡志揚，點出了雙方的矛盾。
蔡志揚分析，現行法令是地主在簽下同意書後，如果想要反悔，程序很困難。依照目前的都更條例，不參與都更的住戶幾乎很難有爭取劃出的空間，加上建商又能依照《都市更新條例》22條「少數服從多數」的規定，讓關鍵少數失去力量，這是文林苑衝突發生的主因之一。
為了解決此點，這次原本在內政部版本的修正案中，要強制讓都更事業計畫與權利變換合併報核，而在公開展覽期滿前，地主可「無條件」撤回同意書，但這項條文在行政院版又附加上「條件」。這本來就是個兩難，因為若政府訂出太寬鬆的退場機制，恐將引發釘子戶問題，都更計畫難以進行，建商投資將付諸流水；但若要地主在無法確認分配條件前就要同意都更，也算不上公平。
許典雅認為，退場機制的訂定與建商取得同意門檻比例，要互相對應。也就是說，若同意戶已達9成，退場機制就要更嚴謹。
◎更多精采內容請看：《Money錢》NO.68 2013年5月號
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