【採訪/梁立紅 整理/研究助理 林煜鈞】 金管會弄了「金八條」之後，對於壽險業資金的限制，導致商辦房地產市場供給與需求急速降溫！但是賣方也不願低價賣出，扮演市場需求要角的壽險業者，也苦尋不到符合的投資標的物，滿手現金也不知何去可從，未來商辦的復甦力道只有1個關鍵：陸資投資限制鬆綁… 金8條綁死壽險業 受到這幾年來台北市商用不動產房價不斷創新高的影響，金管會在去年祭出「金八條」，包含1.提高年報酬率至2.875%、2.不得提高租金、3.標的物五年內不得移轉、4.素地五年內興建完工十年內不得轉售、5.若配合公共建設地上權開發案不受限、6.若配合公共建設地上權開發案不受限、7. 投資轉自用後五年內同樣不得移轉、8.不得投資預售屋等八條法案，金8條就像是孫悟空頭上的緊箍咒，目的是在壓制商用不動產房價。 在金管會還未壓制房價前商辦的投報率就已經在2.1∼2.3%，現在要求將最低投報率提高到2.875%，對於房東而言更加不會賣出，因為提高最低投報率，勢必要藉由提高租金或降低房價才能達成，但以目前市場的供需情況，要增加租金是不太可能的，而若以先前的租金投報率2.3%來計算，在要求到2.875%後等於是要將賣價打八折出售，對於房東更加是不可能，使得目前房價上不去也下不來，而且即使是上述條件都符合了，最後還是得要經過金管會同意才能購買。 現在壽險業與建設公司滿手的現金！據外資估計，目前國內七大壽險業光是可以用來投資不動產的資金累積已超過了二兆元，未來在金管會未鬆綁的情況下，「現金」成了壽險業的燙手山芋。 景氣沒有真正復甦  近期由經建會發佈四月景氣燈號亮出連續第八顆黃藍燈，復甦力道不如預期，陷入停滯的狀態，整體而言，2013年第一季A級辦公室去化量約為16,000坪，其中逾50%為業主自用，實際來自新租約的去化量仍有限，空置率較於上一季增2.84%，近期也看不太到明顯的景氣回升訊號與商辦需求，以目前台北市A級商辦的空置率13.83%來說，未來仍有上漲1-2%的空間。 未來幾年看不到需求 但商辦卻有明顯的供給 外資目前對於國內商辦市場的看法，其實並非市場想的那麼樂觀，甚至對於就現在來看未來這幾年看不到明顯需求，但卻有明顯的供給，隨著遠雄信義A1金融總部大樓與松山富邦文創園區的落成，將釋出約22,000坪的空間，今年度預計還有約33,000坪的新供給注入台北市，但考慮到新增加的供給大樓多為自用與房東普遍將租金都訂高於市場行情下，未來租金頂多有2%-5%的調漲空間。 真正進來的外資並不多 甚至有的早已離開 目前每年大約有100間陸資來台增設辦公室，但初期的承租空間有限大多在60-100坪之間，雖然有助於需求的提升，但實際上外資撤離的數字可能更大些，主要的原因是沒有標的物可以投資，由於台灣目前報酬率是全世界最低的，才2點多個百分比，而外資的資金成本投報率需要拉高到四點多個百分比才能獲利，以目前買傳統商辦的投報率也很難達到，除非租金漲一倍，但這是不可能的，未來只能期待政府的政策持續開放，改善國內投資環境。 【更多完整內容，請見《金融家月刊》第60期】 | 
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