受限於交通問題，淡水房地產只推薦在淡水當地工作的人買來自住、或有休閒度假住宅需求的人買來自用，或者也可考慮開放給陸客置產！
幾個月前， 房地產專家顏炳立提出「群魔亂舞」這名詞，說台北市外圍新北市的房市，有「B咖地段開A咖價格」現象。這話不但立即吸引媒體的目光，也激起了我的好奇心，最近自己擬了一個計畫，打算走訪淡水、林口、三峽、新莊等地區，看看群魔是否還在亂舞，再跟大家分享。
好巧，我第1個走訪的淡水，包含了政府預計再挑選百公頃土地開發的淡海新市鎮。出發前多少帶著一些憧憬，但實際走訪後，我對淡水房地產的看法變得謹慎、保守，只推薦在淡水當地工作的人買來自住、或有休閒度假住宅需求的人買來自用。倒想建議政府，也許可以考慮開放，讓偶爾來台灣的大陸人，在淡水或淡海購置房產，像上海古北新區那樣，逐步形成大陸人聚落。
淡水地形限制 聯外交通容納有限
假日開車去淡水，交通實在恐怖，一路上走走停停，塞車嚴重。我安慰自己，也許是假日出遊人多。總之，若天天上下班都得經歷這樣的塞車之苦，要台北人住淡水，或最近又熱起來的淡海新市鎮，我想困難度很高。
攤開地圖看，淡水與台北市中心之間，受到陽明山山脈阻礙，使得淡水的主要聯外交通，必須沿著淡水河沿岸發展，但紅樹林與竹圍捷運站之間的河岸土地，已被淡水捷運占用，很難大幅度拓寬現有的道路，以致出現交通瓶頸。
如圖1，為了解決交通瓶頸，政府計畫興建淡水河北側沿河平面道路（雙向四線道），但受制於環保因素，該平面道路的速限將被限制在每小時50公里，僅屬於一般性道路，而非最早以前規畫的快速道路（已被否決）。換言之，就算該平面道路工程完工後，還是很難有效縮短淡水與台北市間的通勤時間，頂多只是紓解台2線的車流罷了。
同時，政府計畫在淡水河口興建淡江大橋，以便讓車流能從八里的64號快速道路通往高速公路，但走64號快速道路並無法直接通往台北市，頂多只是分散經由關渡大橋的車流而已。還有，64號快速道路本身距離較長，就算避開淡水市區壅塞，還是沒辦法縮短通勤時間。
同理，就算淡海輕軌捷運完工，也只是縮短通往淡水站的通勤時間，但由淡水站抵達台北市中心的時間仍然無法縮短。又加上，淡水捷運線當初的規畫，並沒考慮到淡海新市鎮可能增加的10萬人、甚至30萬人的通勤需求，就算能快速抵達淡水站，恐怕也要排上好一陣子隊，才上得了捷運。
講白了，就算增加更多交通建設，吸引更多人前來居住，交通問題還是解決不了，最終還是塞成一團！這使淡海新市鎮還沒發展至成熟階段，就將因為交通問題而限制其發展！所以，像淡水這種先天相對偏遠的地區，只適合「在地工作、在地生活」的發展模式而已。
對於那些抱著「在淡海居住、在台北市工作」想法的人，我必須勸你再三考慮。我認為，就算淡海輕軌捷運等3項工程全都完工，淡海新市鎮恐怕也無法完全重現生機。主要的原因是，除了上述發展的限制外，還有就是當地生活機能與人口密度無法同步提升。
再多交通建設 未必帶動周邊發展
高鐵沿線的許多站區，至今周邊仍是荒地一片，發展狀況遠遠不如當初預期，這就證明了不是有交通建設，就必定能帶動周邊發展。不像高雄捷運連年虧損嚴重，台北捷運發展相當成功，道理就在於交通建設只是生活機能的一部分條件，而非全部。
理論上，交通建設可帶來人潮，但除非該商業區有什麼無法取代的地位（例如政府機關），否則沒道理真會帶來人潮，使原本規畫好的商業區，還是發展不起來。
住宅區周邊，必須要有商業區所提供的生活機能，否則只有交通建設，在生活機能嚴重不足的情況下，還是很難吸引人們前來定居（試想，政府有可能為極少數早期移民的就學需求而蓋國中小學嗎？政府只會要求居民先「就近」就學而已），就算有便捷的交通設施，但在人口密度不高下，使用率偏低，導致該交通建設虧損累累，甚至在評估經濟效益（或政治效益？）太低，而導致交通規畫案始終被擱置。更何況，雙北市還有許多效益較大的捷運路線均尚未動工，淡海輕軌捷運的完工日，恐怕也會不如預期。
簡單來說，住宅區如果沒有發展起來，周邊的商業區也就發展不起來，但是商業區沒發展起來，又讓住宅區也無法發展起來，連帶地使交通建設完工日也遙遙無期。就算淡海輕軌捷運完工通車，光搭乘捷運的時間，就需要將近1小時才能抵達台北火車站（若淡海增加10萬人、甚至30萬人，還得再加上等車時間），若需要再轉乘其他捷運路線，就需要更長時間。在替代效應下，我相信很多人會選擇沿著台鐵去住基隆或桃園，那裡生活機能更完善，但房價相對低廉一些。
大概就是這些因素，1994年4月淡海新市鎮特定區計畫第1期工程開始動工以來，不但當初買地的人慘遭套牢，連政府也套牢！我查了一下，淡海新市鎮第1期發展區第1、2開發區面積為446公頃，取得可標讓售及有償撥用土地面積為161公頃，到2010年底止，已標讓售及有償撥用面積為130公頃（占可標讓售及有償撥用土地81.14%），剩餘可標讓售及有償撥用的土地面積大約30公頃。
或許你要問，淡海新市鎮真的毫無發展希望嗎？我們可以從2010年土地標售狀況，看出一些市場趨勢。
◎更多精采內容請看：《Money錢》NO.49 2011年10號
