2011年11月17日 星期四

【特別報導】中國經濟 向上?向下?


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2011/11/18 第223期
 
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中國經濟 向上?向下?

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│特別報導

中國經濟 向上?向下?

財訊雙週刊

文/朱美宙

2030年,中國將成為世界最大的經濟體。一舉一動都影響世界,也影響台灣。唱衰中國經濟的論調從來沒斷過,但中國總是自有一套模式高速成長。人民銀行貨幣政策委員夏斌,在中國看中國,更幫你看懂「中國人在想什麼」。

夏斌:政府口袋深,沒理由看空中國

觀察中國經濟政策,常必須要多面向觀察,中國國務院發展研究中心金融研究所所長夏斌,是人民銀行貨幣政策委員會的三名獨立委員之一,成了各界探詢中國金融政策的管道之一。

人行貨幣政策委員會是諮詢機構,中國國務院才擁有匯率政策的最終決定權,但夏斌的對外談話,依然常被視為政策的風向球,備受重視。不僅因他身為中國國務院參事,常對金融政策建言,他更是俗稱「中國金融界黃埔軍校」的人民銀行研究生院(俗稱「五道口」)的第一屆畢業生,與現階段中國重要金融決策者同為校友。

而今,夏斌轉任國務院發展研究中心金融研究所所長,依然是中國金融政策的重要智囊,他所撰寫的《中國金融戰略二○二○》一書,是外界一窺中國金融政策的重要參考書(中文繁體版由財信出版發行)。他受《財訊》之邀,將在十一月二十二日來台演講,時值中國經濟混沌不明的時刻,在演講前夕,本刊特地前往北京專訪夏斌。

談人民幣:順差縮減 升值壓力減輕

外界看中國,總覺隔層紗,經濟調整之路漫長,夏斌在中國國內近身觀察,卻氣定神閒:「中國經濟是有風險,但已密切關注,並想盡辦法化解」。況且,「中國基本面不錯,只要重大決策不失誤,相信今後幾年中國經濟成長還是能保持在八%以上」。

這樣成長快速的經濟體,讓人民幣有揮之不去的升值壓力,夏斌仍力主「未來八至九年內,人民幣匯率仍須選擇根據一籃子貨幣,進行調節的、有管理的浮動匯率制度,而非完全的浮動匯率制度」,因為「如果採取完全浮動,中國有很多條件不成熟。」

夏斌指出,一旦人民幣匯率升值的步伐太快,中小企業的體質難以承受,且「就是因為慢慢地升,中國企業逐步調整才有競爭力,未來浮動的匯率可以更彈性、區間可以再放大一點」。對於來自美國國會要求人民幣升值的強大壓力,他不客氣地說:「美國只是把國內的矛盾轉移到人民幣匯率上,人民幣即使升值了,也解決不了美國的失業問題啊!」

近期國際投資銀行美銀美林才發表「人民幣明年升值將放緩」的看法。夏斌雖然向來只掌握原則性的大方向,但透露了:「國際收支失衡的狀況縮小後,現在升值的壓力比較小了。」他表示,長期而言,中國是希望能減少龐大的外匯儲備,降低對美元的依賴度,鼓勵買資源、買礦產、買企業,建立多元化的外匯儲備,只是這些目標都不是一蹴可幾,需要慢慢進行。

中國成為世界第二大經濟體後,寄望其繼續強大、卻擔心失速失控,既愛又怕的市場心理從不間斷。夏斌說,中國政府原本就體認到,一味追求經濟成長的經濟模式不能持續,而金融海嘯的壓力轉折點之下,正好順勢轉型,未來政策將不脫政府「穩增長、控物價、調結構」基調。

解財經政策:經濟要成長 通膨要控制

「控物價」一直是今年中國經濟的重要指標,「中國在海嘯後投入的四兆人民幣救市方案,但流通在外的貨幣一多,也帶來了隱憂」。因有物價上漲的壓力,必須進行貨幣緊縮,否則會帶來房地產泡沫等風險;但在貨幣政策緊縮之下,中國經濟自然產生了矛盾。

現階段中國緊縮銀根的後遺症,包括房地產市場有泡沫危機、地方政府融資平台(地方債)亟待改革、民間融資資金面斷鏈等問題一一浮現,剛好讓中國經濟得以「調結構」。

夏斌說,「宏觀經濟的基調不能變,依然要執行穩健的貨幣政策」。何謂穩健?「就是保持實體經濟增長八至九%所需要的貨幣供給,不能只是簡單的緊縮。」他最近更曾不止一次呼籲,應允許存款利率適度上調,以解決人民幣存款增速大幅下滑的問題,避免對實體經濟造成衝擊。

論宏觀調控:打房不會變 泡沫不能破

存款利率適度放寬的另一個原因,是「把資金引導回銀行體系等正規的地方」。根據中國官方資料,今年前九個月,人民幣存款增加八.一一兆元人民幣,較去年同期減少二.○九兆元。

資金回流銀行體系,中小企業正常的資金需求則不能忽視,除了已推出相關的減稅措施,「想辦法保證中小企業生產所需的資金,國營企業壟斷行業向民間開放的措施要加快落實,讓老百姓有錢,不一定要投資於房地產」,顯見中國政府有意逐步開放投資管道。

資金回流銀行體系,中小企業正常的資金需求則不能忽視,除了已推出相關的減稅措施,「想辦法保證中小企業生產所需的資金,國營企業壟斷行業向民間開放的措施要加快落實,讓老百姓有錢,不一定要投資於房地產」,顯見中國政府有意逐步開放投資管道。

由於中國有地方債問題,在歐債危機愈陷愈深之際,自然也容易被炒作,但中國金融體系早有因應,「很多銀行早已為補充資本做好準備,整個銀行系統全年要賺一兆人民幣的目標應可達成。」

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│地產趨勢
 交易量破SARS低點 大台北房子可買?
/林洧楨

第三季全台房屋買賣移轉件數接近金融海嘯時期,北市甚至跌破SARS期間的波段低點。交易量的窒息演出,房仲網站下殺專區出籠,但實質降價個案仍屬少數。想要挖出降價宅,有三大檢視要點。

內政部十月底公布第三季房屋買賣移轉件數,全台買賣移轉件數以八萬二六六四件,創十季以來新低,接近金融海嘯(○九年第一季)時的低點。台北市全季僅一萬六一三件,不僅寫下九年來新低,還低於SARS(嚴重急性呼吸道症候群,○三年第一季)期間。

標價跌、成交價未必跌

而緊接在讓人吃驚的窒息量後,十一月初,二十一世紀不動產、樂房網等部分房仲網站紛紛打出下殺特區,甚至指出近年置產熱區──南港降幅達二六%之多,消費者期待已久的北市房價終於鬆動。但價格真的降了嗎?

二十一世紀不動產公關羅文金指出,近期調整開價幅度較大的區域,北市除南港外,中山區有二二.三%、大安區也有一六.一%;新北市以蘆洲、新店降幅最高,約達一二%,三重、永和、新莊也都有八到一○%不等的幅度,主要都是近年漲幅較大的區域。而且在樂房網的統計,與六月相比,調整價格的個案增加一三三%,已從一四○三件暴增到三三二七件。

等著晉升有殼蝸牛的消費者,雖然見獵心喜,但準備下手前,請先看仔細,調整的是「開價」不是「成交價」。據了解,二十一世紀不動產的統計基礎是近四個月還在委託期間內開價調整幅度較大的個案集中做成下殺專區,而樂房網也是類似狀況。

從交易價來看,根據永慶房仲集團的成交統計,八月與九月相比,北市降幅最明顯的是北投區跌幅約六.六%,信義區也有六.四%,其次是松山約四%,其餘各區波動幅度則較小。新北市部分,新莊反而從每坪三六.二萬元漲到三八.九萬元,而除林口維持平盤外,其餘都是小漲的情況。

對此,永慶房仲集團研展部協理黃增福解釋,這樣的漲跌其實只能說平盤震盪,以信義區來說,九月在高房價核心區幾乎沒有成交,反而是外圍低價物件成交較多,所以拉低平均數,實際上並沒有明顯跌價的狀況。

另外,每坪漲了三.八萬元的大安區,最近一個成交案件就是面中庭的華廈物件,成交價每坪八十多萬元,雖然比之前略高,但是條件較好的同大樓物件成交價都要一百多萬元。只能說在近期價格為王的趨勢帶動下,吸引買家挑相對便宜的產品,也非真的跌價。如果拉長時間來看,各區八、九月的均價也都還在全年度的最高與最低點間震盪,走勢還未明確。

事實上,讓房仲願意主動找上屋主修正開價,甚至爭取較合理的底價主因,就在於經營壓力愈來愈大。東森房屋董事長王應傑就指出,每月交易量只有三千五百件左右,若分給北市一千多家的房仲店頭,平均單店業績不到三件,就算都是大案件,要支撐每月至少七十萬到一百萬元的店頭營運成本很辛苦,更不用說這樣的市況恐怕還要持續二到三季之久。

一位房仲私下表示,打出這樣的策略,其實主要也是希望藉由較平實的開價,吸引多一點客人上門看屋,有看才有成交的可能。不然近期各類型買主都在觀望,對於底薪很少的仲介而言,完全沒有成交獎金,日子實在也很難過。

三要點 找真便宜宅下手

但並非全然沒有降價宅出現。羅文金指出,在近期修正開價的物件中,一百件中約有三到四件,是同時下修委託價的;一部分原因是投資客由於近期市場變數大,把原本設定的獲利成數往下調整,有些甚至一調就是一○%,因此下殺專區也有寶可挖。

那又該如何挖出這些真有降價的便宜宅?有三大要點可以檢視,第一、注意前手屋主買進時間。看到喜歡物件時,一定要請房仲調出房屋謄本,當中可看出前屋主買進時間。

如果是兩年內交易的,多數在銷售時都會加上奢侈稅一○%或一五%的成本,要轉嫁給買方;因此剛過奢侈稅課徵期的,由於成本降低,自然願意多讓個五%或一五%的價格空間,比較有可能是修正委託價的真降價物件。

第二、是否有貸款也是關鍵。有房貸或是其他貸款標註在謄本上,顯示屋主有一定的還款壓力,持有兩棟房子以上的屋主因為要減輕月負擔,多半也會比較有降價意願。

最後還是要注意成交行情。房仲業者指出,開價下降,不一定底價就降,可能相對議價空間也變少,結果成交還是高於行情就沒意義。因此,對於鎖定物件行情還是要透過多問幾家仲介,或是比照部分有提供成交行情資訊的房仲網來確認,避免只看開價降,卻仍買到高價房的狀況。

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購屋達人的私房殺價術


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2011/11/17 第56期 Money 錢雜誌
Money Talks 話題 購屋達人的私房殺價術
Money Learning 教戰 平板電腦大洗牌 誰受益?
Money INFO 熱訊 抗通膨債券真能保本?
Money Events 活動 【Money錢周年慶•1年送12期•只要1680元!】
【陶文《龍來開運賺大錢》預計12月中旬上市】
【免費理財講座《2012決戰黃金年代》】

 
購屋達人的私房殺價術
撰文/劉育菁/ Money錢雜誌
想狠狠殺價的買方,卻碰到史上最有實力「硬撐」的屋主,造就了現在成交量縮的氣氛。想買屋、又不知「如何殺起」的首購族,2位購屋達人在本刊傳授獨家心法。

魏小姐看到斗大的新聞標題:「9月房市成交續創新低。」心想:「成交量萎縮2成, 價格應該鬆動了。」打去房仲店頭,口頭上用「開價的7折」出價,卻獲得經紀人冷淡的回應。雖然奢侈稅實施後,市場氣氛從賣方轉為對買方有利,但這波買賣雙方的角力戰,顯然買方仍居下風。

「現在不是沒有買方, 而是賣方價格殺不下來。」這是信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮的觀察心得。他分析,這波房市多頭走了8年,算是史上最長的1次,但是代表購屋資金成本的「利率」,卻也是史上最低。兩個因素加起來,造就史上最「硬頸」的屋主,現在他們都抱著「寧願撐、也不賤賣」的心態。

眼看年底旺季即將來臨,有自住需求的買方是否可以進場、狠狠殺價?要用什麼方法才能突破賣方心防?本刊邀請有20年經驗的資深地政士柯玉秋,以及在業界有15年資歷、出過3本「黑心系列」房地產暢銷書的Sway,從他們多年接觸投資客的經驗,教讀者針對中古屋與預售屋的殺價招數與心法。

「黑心三部曲」作者Sway
4秘訣 預售屋也能買到合理價

Sway小檔案
現職:自由作家
經歷:曾待過建商、代銷、房仲,當過房地產線記者
作著:《黑心投資客的告白》、《黑心建商的告白》、《黑心房仲的告白》
資歷:15年
買賣不動產經驗:4次

近2年《黑心建商的告白》、《黑心投資客的告白》累積至少10萬本的銷售, 讓Sway 成為近年房地產類書籍最暢銷的作者,10月第3集《黑心房仲的告白》開始在博客來預購,頗受粉絲好評。「其實黑心系列的內容,就是我在房地產的職涯縮影。」這是Sway 第1次公開且大方的讓媒體拍照。

Sway 大學唸的是本科系,畢業後在建商、代銷及知名仲介待過,在他的人生剛滿30歲時,放棄了百萬年薪,毅然決然進入以踢爆內幕聞名的《壹周刊》跑起房地產線,在這個能揮灑自如、實現正義的媒體,一待就是7年。然而,熬不過心中一份貢獻社會的理想,以及想教讀者如何買到好屋的責任,讓他放棄媒體工作、專心寫書,未來考慮開課教自住客如何買到好房子。

對於殺價,Sway 認為,中古屋成交價可請房仲提供,或是從前次移轉時間推算屋主的成本,但預售屋的成交相對不透明,且建商開價越來越高,「到接待中心殺價,一定要維持優雅的態度,絕對不是買菜送蔥的殺價法。」以下4個秘訣是Sway 累積多年的實戰經驗,購屋人可以融會貫通後,到接待中心再見招拆招。

1. 市場比較法 權衡再出價

很多人都會想:「要如何才能打聽到預售屋的真實成交價?」在網路發達的今日,建議逛逛「Moblie 01」或「智邦不動產」的討論區,或是在接待中心門口守候看屋出來的準購屋人、附近個案的停車場管理員,都能「問」出真正的成交價。

Sway 表示,心中有一把價格之尺後,依照附近個案的交通、景觀、建材等條件權衡,再找到期待的成交價,但要記得出價要再往下一點,比如說認為合理價在7折,就要從65折開始出價。

2. 廣告戶最低價 慢慢往上加

建商的訂價有分「垂直價」及「水平價」。垂直價會以中間樓層為基準,越高越貴、越低越便宜,差距是每2層樓為1級,每坪單價加減3千元。水平價通常是面對馬路的前棟,以及有景觀的戶別,價格比較貴;而沒景觀的後棟,價格較低,價差也是3千元。如果是強調海景或訴求樓中樓的頂樓,價差就會比較大。

了解定價策略後,就會知道代銷眼裡最難賣的房子是中國人忌諱的4樓,或後棟、吵雜的房子,通常代銷會以「特惠戶」或「廣告戶」名義促銷,譬如「總價688萬買3房」吸引客戶上門。看到這個數字,心裡就要有「本案最低價」的譜,出價就要從最低開始,依照建商的訂價策略慢慢往上加碼。

3 不要超過85折 最高標

根據Sway 的觀察,建商的表價(開價多少錢)與底價(建商決定想賣的價格),差距在8折的機會比較高。當然,依建商提供的建材、結構、環境,還是有差異,但出價千萬不要超過表價的85折,舉例來說,表價1千萬元、底價可能是800萬元,出價時最好不要高於850萬元。「這應該是建商死守房價的最後底線」。

當然,不可能出價後不再加價,此時就是練「磨工」的好機會。Sway 說,加價也有策略,把總價當基準而不是單價;記得剛開始一次可以加10萬元,後來再慢慢1萬1萬往上加。

◎更多精采內容請看:《Money錢》NO.50 2011年11月號

 
平板電腦大洗牌 誰受益?
撰文/劉志明/ Money錢雜誌
亞馬遜推出199美元平板電腦,蘋果也要跟進推出低價平板電腦。低價化趨勢,讓台灣廠商同時面臨契機與危機,要成為相關供應鏈,才可能在未來勝出。

全球最大網路書店亞馬遜(Amazon),11 月15 日將正式銷售199美元的超低價平板電腦Kindle Fire,搭上耶誕銷售旺季以及超級平價的優勢,可能開啟低價平板電腦的風潮,引發科技產業大震盪。

DIGITIMES Research 表示,Kindle Fire 以199美元售價引起市場震撼,亞馬遜採取的是「低價終端搶市,數位內容獲利」的策略,由於亞馬遜已走在數位化、行動化及媒體化的道路上,低價平板電腦的銷售,將更強化策略轉型的方向,也將對台灣的筆記型電腦產業鏈,帶來新的衝擊。

亞馬遜完整服務平台 挑戰蘋果霸主地位

亞馬遜以電子商務本業,結合布局多年的雲端運算資源,加上行動廣告事業,將低價平板裝置商業模式繼續延伸。未來獲利來源將由數位內容,擴張至行動商務及雲端服務,以完整的內容與服務平台,打造新的平板電腦銷售與服務模式,即便銷量無法超越蘋果(Apple)的iPad,亦將在市場掀起波瀾,成為眾多競爭者中,最具影響力的公司之一。

Kindle Fire 問市點燃了平板電腦的低價風潮,包括惠普(HP)、聯想(Lenovo)、RIM、宏達電(2498)等,都受到嚴重影響。各公司應對有別,除了降價求售外,甚至有企業直接宣布退出平板電腦市場。

平板電腦市場龍頭蘋果也不甘示弱,決定在明年推出低價iPad mini 應戰。根據外電報導,iPadmini 螢幕可能大於7吋,售價介於250到300美元之間,遠低於現在iPad 入門價的499美元,並相當接近Kindle Fire 的199美元,明顯針對亞馬遜而來。

法人認為,蘋果掌握關鍵零組件的議價優勢,有助控制成本,現在的iPad 價格已經很有競爭力,若再推出低價款,將一口氣打死其他品牌的平板電腦,也將再度拉高蘋果的市占率。

服務內容與平台豐富 蘋果仍稱霸市場

拓墣產業研究所產業分析師李易聰表示,雖然亞馬遜來勢洶洶,觀察目前局勢,蘋果仍是市場霸主,因為平板電腦除了講究軟硬體整合外,更重視內容與服務的融合,這就是為什麼HP 與RIM 即使自行研發軟體,硬體的整合也相對緊密,卻因為缺乏豐富的內容提供消費者使用,而從市場敗下陣來。

蘋果有50萬個APP軟體,下載超過150億次,再未來將推出的iCould 雲端服務,整合智慧手機、平板電腦、輕薄筆電以及智慧電視等平台,讓使用者可跨平台、便利的使用蘋果所提供的各式網路資訊與服務,因此能深化消費者的愛用度,繼續稱霸市場。拓墣預估,2012年蘋果與亞馬遜將稱霸高階與低階市場,吃下高達80% 的平板電腦市場大餅。其他業者恐淪為襯托的綠葉,只有專攻低毛利或暫時退出兩條路可選。

◎更多精采內容請看:《Money錢》NO.50 2011年11月號

 
抗通膨債券真能保本?
/ Money錢雜誌
在亂世想要守住財富,有不少專家會建議買通膨連結債券或抗通膨債券(TIPS),即使收益不如其他債券,但因為抗通膨債券的本金價值會隨著物價指數(CPI)的波動而調整,往往能在通膨快速攀升時,提供較好的保障。

然而,物價指數是許多商品和服務的權重組合,因為每個人的消費需求不盡相同,所承擔物價改變的成本也有差異,所以抗通膨債券無法保障每個人的購買力都不受到通膨影響。

值得注意的是,全球經濟成長趨緩,通膨劇烈攀升可能性極低,因此投資人不需要將抗通膨債券做為核心配置,高殖利率股票的報酬率反而更佳,領取的利息也較能發揮打敗通膨的效果。

◎更多精采內容請看:《Money錢》NO.50 2011年11月號

 
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白色入肺 這樣吃最養生
白色食物偏重益氣行氣,都是蛋白質的優質來源,因此經常食用白色的食物,有益於呼吸系統,能在秋季幫助舒緩秋燥。

百年清華
至五○年代,中國大學院系重新調整改革,清華的文理科被劃給了北大,工科開始在清華強盛茁大,輾轉至今,始有中國的「麻省理工學院」之稱。
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