全球景氣變數多，房市雖然不像股市單日漲跌明顯，卻也無法在所有資產類別中一枝獨秀，完全不受影響。本刊再次邀請政大地政系特聘教授張金鶚，以及戴德梁行不動產總經理顏炳立，請他們分別針對2012年房市的走勢提出精闢看法。
張金鶚：房市骨牌效應將發酵
最近幾個月，大台北地區倒了近200家房仲店頭，顯示房市景氣下滑趨緩已越見明顯，尤其是過去由投資客經營的房仲店頭，從過去的「兩頭賺」（賺佣金及賺價差）變成「兩邊賠」（賠了本業及房價）；接下來一般房仲店頭、投資客也將受到影響，再來會是代銷業、建築業受到衝擊，最後是一般購屋者，而扮演資金活水的金融業，將是最後一個受害的行業。不能否認，這個過程需要一段時間發酵，但只要市場氛圍一到，房仲及其產品物件將逐漸產生骨牌效應。
供給過剩 新北市降價壓力大
今年6月政府祭出奢侈稅至今，成交量萎縮已是確立的事實，雖然目前看不出很大的降價空間，但奢侈稅打擊短期投資客已見效，房仲業的倒店潮開始了；接下來就得觀察投資客的「資金成本」與「降價成本」孰輕孰重，當資金成本高過降價成本，那麼房市反轉氣氛將更濃厚。
目前銀行的房貸利率只有2~3%，市場的降價壓力並不大，有能力的投資客寧可撐一下，也不願賠錢賣屋。但別忘了，當房市看空的氛圍越來越濃，銀行為求自保，很可能針對空屋率高的區域，拉高貸款成數或是提高利息，以維持擔保品品質，如此一來，投資客的資金成本將越來越重。因此，對於過去2.3年推案量大及空屋率高的區域，降價的壓力會更沈重，首當其衝的就是新北市。
購屋人都很想知道，2012年房地產究竟會怎麼走？我認為，房價修正是明顯的趨勢，差別只是如何修正，是「溫水煮青蛙」式的緩緩下跌？還是等到總統大選後「先反彈再重挫」？現在還很難論斷，唯一可以確定的是，長期往下修正趨勢明朗。大方向確認後，也不要忽略國內外的局勢變化。
流動性差 房市不是資金避風港
首先，明年1月是總統大選，這是不少投資客願意放手一搏的主因，他們期待選後執政黨釋放更多的利多，房價有機會再漲一波。但我認為，目前房地產的位置已比2008年總統大選更高；再者，選後執政黨已沒有勝選壓力，更有能力貫徹健全房地產的政策，因此，房市將慢慢回到基本面。
外部的變數就更大了。由於全球景氣不佳，股、債都不是好的投資標的，而歐美政府不斷撒錢救市，在游資未減的情況下，具保值、抗通膨效益的房地產，可能重蹈2008年房地產V型反轉的走勢。
但我要提醒的是，房地產的特性之一就是流動性較差。在成交量逐漸萎縮，以及房地產持有成本越來越高的情況下，過去一直把房地產當成資產配置之一的富豪，將會再尋找更佳的投資組合。
再者，目前台灣房市與前一波相較仍處高水位，要再有驚人漲幅不易。所以就算市場資金再多，房地產是否能再扮演股市的避風港的角色？2012年在亞洲房地產都已上漲高點後，這個說法很值得商榷。
顏炳立：台北市房價不會跌
去年開春後，我看到不少新北市預售屋誇張的推出6字頭的行情，因而率先提出房價「群魔亂舞」，不久後，政府研擬推出奢侈稅，我判斷是奢侈稅屬短期效應，房市在第3季以後將回歸正常。
雖然，市場未循香港模式V型反轉，但是當房市籠罩於奢侈稅的陰霾中，9月底台北市商辦市場中還有頂新集團願意高價買進華票大樓，創下敦化南路土地每坪1405萬元的土地新天價；而11月台中七期土地也創下每坪236萬元高價，種種跡象都顯示，市場資金熱度仍然不減。
游資充沛 豪宅、商辦、土地不寂寞
我一向抱持民眾買房是對「政府投下信任票」的觀點，也認為房地產是投資工具之一，因此，11月到香港參加2011 MIPIM ASIA亞洲國際地產投資交易會時，我看到了香港實施額外印花稅（類似台灣的奢侈稅）後，房價並未明顯回檔，深深感覺到亞洲政府的打房政策，根本打不到有錢人，甚至讓貧富差距越來越大。
舉例來說，香港目前最貴的豪宅是可遠眺維多利亞海景的中半山，換算下來每坪1500萬元，一戶要價30億元，推出後一樣銷售一空。而在信義計畫區即將推出的豪宅，每坪也不過300萬元，我認為台灣的豪宅還有向上比價的空間。
全球景氣明年將走緩，但我仍看好豪宅、商辦及土地等3個市場都不會寂寞，最重要的原因是市場資金太多，且資金沒有更好的出路。所以，資金部位高的法人，對於帶收益性質的商辦熱度不會減；而供給越來越少、絕版且稀有的土地，還是有投資機構願意高價搶進；至於鎖定金字塔頂尖族群的豪宅，仍將是富豪們的寵兒，因為房地產仍具保值及抗通膨的誘因。
◎更多精采內容請看：《Money錢》NO.51 2011年12月號
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