2012年2月16日 星期四

預售屋降價才剛開始


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2012/02/16 第68期 Money 錢雜誌
Money Talks 話題 預售屋降價才剛開始
Money Learning 教戰 K金回收攤 有什麼玄機?
Money INFO 熱訊 看研究報告要知道的10件事
Money Events 活動 【Money錢15期送財富達陣套書•只要1,499元!】
【陶文《龍來開運賺大錢》福氣熱賣中!】
【《女人變有錢》雙月刊•2年999元】

 
預售屋降價才剛開始
撰文/張金鶚/ Money錢雜誌
去年榮登「買地王」的興富發建設,新春送了購屋人大禮,建案降幅15~25%,為今年房市投下一顆震撼彈,預售屋降價風是否會持續呢?

興富發建設在總統大選前無預警丟出預售屋降價15~25% 的震撼彈,引發社會激烈討論,若仔細推敲,也可看出建商心態的改變。

過去建商相信,只要執政黨當選,房市有機會再賭一把,或許有一波逃命波。但興富發在選前不到2周卻喊出大落價,背後意義是:不管藍綠誰當選,對房市的效益都不大,於是開出致命一槍,否則興富發就算負債比再怎麼高,都應該再捱10天,等待選舉情勢明朗。

再者,過去建商降價都是偷偷摸摸、慢慢降,有默契的不要背負破壞行情的罪名。但是興富發大張旗鼓、一次降足的做法,引起不少建商及代銷的「撻伐」。商人畢竟在商言商,「死道友不死貧僧」事件經常上演。

講白了,興富發降價是為了吸引買氣、搏取消費者認同,但購屋人不要輕易被呼攏,因為這只是「表價」的修正,不是「成交價」,只能說「誠意十足,卻無法感動人心!」因為根據媒體披露,興富發2個案降價,使得原本可賺250億元的案子,只少賺了50億元,如果打75折還能賺200億元,那是不是該再打5折呢?

購屋人要明白,沒有業者的降價策略是「一次降足」,都是慢慢降、持續性降,以測試買方的底線。但不能否認的是,此一降價勢必激起骨牌效應,未來很多購屋人都知道,進了接待中心至少都要狠砍3成。

既然已有建商鳴第1槍想「少賺一點」,只要市況再不好,就會有第2家想「少賠一點」,熬不過資金周轉者就會「認賠殺出」,最後出現倒閉潮。當建築業血流成河、哀鴻遍野時,差不多就是房地產的底部,無殼蝸牛才有機會撿便宜!依照研判,房價的調整期短則2~3年跑不掉,長則要3~5年,無論如何,絕對不會是業者所說的半年或1年就到谷底反彈,因為賣方的口袋都夠深厚。

這股降價風能否持續,有2大關鍵:第1是銀行的放款態度。國內房貸放款最大的土地銀行已表示,未來銀行的鑑價會往下修正,並把貸款成數下調;對建築業最擔心的土地融資及建築融資利率,將提高至3%,以控管風險。如果多數金融機構都開始戒慎恐懼,這股降價氛圍擋也擋不住。

第2個關鍵是政府的態度。如果2008年金融海嘯後,政府不在第一時間祭出「8大措施」解救房地產,或許台灣房市已經調整完畢,可走上復甦的正軌。

張金鶚
現職 政治大學地政系特聘教授、政大台灣房地產研究中心主任
經歷 美國加州柏克萊大學、瑞典國家建築研究中心等訪問學者、國立政治大學地政系專任副教授

◎更多精采內容請看:《Money錢》NO.53 2012年2月號

 
K金回收攤 有什麼玄機?
撰文/朱國鳳/ Money錢雜誌
一張桌子、一個電子秤,擺攤專收K金。近年到處可見的K金回收攤,到底有什麼名堂?如何知道業者報出來的回收價是否合理?

近2、3年來, 在很多菜市場、超市、百貨公司都可見到「K 金回收攤」的身影,吸引不少消費者上前探詢,或是直接拿著各式各樣的K 金飾品,請業者鑑定估價。

判斷一種資產的景氣位置,有很多種指標,社會面指標是其中一種,從K 金回收攤的出現,可以看出黃金目前的景氣位置嗎?對消費者而言,又要如何評估手中K金換到的現金是否合理?

台灣特有的現象

黃金的上一波大多頭是在1970年代,台灣當時還是黃金交易管制的年代,銀樓也只允許買賣金飾,禁止條塊交易,當然不可能允許街頭擺攤收購黃金。而且當時民眾買金、搶金都來不及了,把黃金拿出來賣的比例很少。

但是近10年來,金價拼命漲、台灣民眾則是拼命賣,壓箱的純金賣得差不多了,現在只剩K 金可以賣,因此K 金回收攤應運而生。而且1970年代的投資工具很少,黃金成為當時很重要的投資工具,現在投資工具的選擇性大增,不用像當年只能抱著實體黃金,K 金回收攤的出現,正好讓消費者「清倉」,一位資深業者表示。

台灣街頭的K 金回收攤,是一種有別於傳統銀樓的業態,而且只收購、不販售,由於黃金是由國際市場定價,不能只以台灣市場現象為準,所以必須觀察國外是否也有這種獨特的攤子。

業者表示,中國目前仍在瘋買黃金,忙著增加手中的黃金存量,街頭尚未看到K 金回收攤的蹤跡;亞洲或是中東等喜好黃金的國家,銀樓有販售、也有回收純金與K 金,但是沒有專營K 金回收的街頭攤子,因此這可說是台灣特有的現象。

主升段末期的徵兆

業者分析, K 金回收攤大量出現所透露的意義有幾項。首先是金價必須大漲到相當程度。K 金回收攤是在金價站上800至1,000美元後興起的現象,從本波多頭起漲點250美元起算,金價已經大漲2、3倍,因此刺激消費者想將手中的黃金變現獲利。

其次是業者仍然看好後市。賠本的生意沒人做,業者收購到手的黃金,如果無法轉手賺取更高的獲利,就會銷聲匿跡,也就是說, K 金回收攤是多頭年代才會有的現象。

但是較讓資深業者擔心的是,目前K 金回收攤的業者成分複雜,有銀樓商、盤商、廢金屬回收商,甚至外國業者也都來台淘金,「如果各路人馬都要搶進,也代表市場已到相當熱度,可能是主升段末期的現象」。而主升段末期結束後,必須經過一段相當幅度的價量修正,末升段才會順利開始。

過去台灣的小型銀樓不收購K金,即使是中大型銀樓,除非有自己的回收與提煉管道,而且是自家販售出去的K 金飾品,否則也是拒絕回收。因此消費者可以趁著K 金回收攤的出現,將手邊已經用不到的K 金飾品變現,將資金轉到高變現性的資產,或是跟黃金相關的投資工具,譬如黃金存摺、黃金基金等工具。

◎更多精采內容請看:《Money錢》NO.53 2012年2月號

 
看研究報告要知道的10件事
撰文/劉志明/ Money錢雜誌
報章雜誌刊出、網路流傳的研究報告,經常成為投資人關注的焦點,甚至是操作的參考依據。只是,研究報告花樣很多,有些的確是資深分析師的嘔心瀝血之作,實在有料、分析精闢,但也有很多報告是主力出貨的煙霧彈,誘惑投資人買進的陷阱。要看懂研究報告的各種「眉角」,了解其中最重要的10件事,才能在爾虞我詐的股市趨吉避凶,投資順心而不受傷。

1 研究報告有內外資之分

瀏覽研究報告, 要先了解是出自外資或是內資,前者是以高盛、瑞信、花旗、美林等外資大型券商分析師所寫的研究報告為主,主要是提供外資法人參考,英文版居多,部分為中文版。由於跑外資券商的記者也能拿到相關資料,因此報紙上也看得到引用外資報告的報導。

至於內資則是指國內投顧或證券公司的研究報告,多數是中文版,主要是元大、日盛、群益等公司的產業研究員所寫的報告,是給該公司的客戶做為投資時參考,一般網友也很容易取得。

2 外資報告看科技股較準

投資台股的資金大概有三分之一是外資,而外資大約有6~7成的資金投資電子股,因此過去外資以研究台灣電子股為主。

台灣的電子公司大多全球化布局,要想掌握大型電子股的業績,必須全面了解全球供應鏈上下游的出貨狀況。由於外資券商在美國、歐洲、日本與中國都設立研究據點,可以進行全球的市場調查,也較能掌握台灣科技股的業績成長狀況,撰寫的研究報告自然比國內投顧或證券公司來得準確,因此想投資台灣科技股,外資的研究報告是重要參考資訊。

3 內資報告看傳產股較準

台灣傳統產業近年因為耕耘中國市場有成,業績恢復成長力道,成為主流類股之一。不過多數的傳產企業不像科技公司,每季會定期召開法人說明會,由負責人公布業績,甚至對下一季的市場狀況做預估,所以大型傳產公司的業績狀況,只掌握在公司主要經理人手中。

而國內券商領導人與這些傳產公司的老闆或經理人較有交情,有的甚至曾是輔導上市櫃的券商,容易互通訊息,因此想要掌握台灣傳統大型企業的業績,國內券商的研究報告可參考。

4 買賣頻價有時是反指標

不管是外資或券商的研究報告,都會有助漲與助跌的效果。當股市多頭的時候,多數研究報告都是持續看多,因此初期會有助漲的效果。等到股市飆漲一段時間後,儘管研究報告仍繼續看多,股價卻不再持續創新高,此時很可能就是市場轉折的關鍵時刻。在這段時間,持續看多的研究報告會多如牛毛,可視為股價高檔的反指標。

相反地,空頭的時候,多數研究報告會大降股票的評等與目標價,但是若股價不再下跌,反而是買進股票的好時機,大降評等的研究報告就成為市場的反指標。

5 看實際動作比看報告準

看多或看空的研究報告,有時都會成為反指標,觀察外資與券商實際的買賣超狀況,反而比看研究報告更為真實可靠。

如果某家研究報告看多一家公司或產業,調升評等與目標價,投資人可以查詢證交所每日公布的外資與券商買賣超狀況,看看這些券商的客戶是否用真金白銀買進推薦的公司,如果買超持續一段時間,股價也確實向上攀高,就表示研究報告可信度很高,可以當做加碼投資時的重要參考。

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