房價高漲,熱錢來襲,10月下旬香港財政司司長曾俊華表示,今年以來中小型住宅價格漲幅高達21%,大型住宅價格也上漲11%。因此再度出手打壓房價,所有非香港永久居民、所有香港和外地註冊的公司購買香港住宅時,除繳付一般印花稅,還需要繳付15%的「買家印花稅」,同時增加額外印花稅的稅率和延長適用年期。今年第2季以來,關於香港熱錢的數量,有說幾千億美元,也有說上兆美元的。不過,近期港幣兌美元不斷觸及政府設定的7.75「紅線」,迫使香港金管局從10月19日開始,連續出手干預港幣匯率。一場「熱錢大戰」、「匯率之戰」正在進行中,而隨著熱錢源源不斷湧入,恆指再創14個月收盤新高。
2010年1月,當時的香港特首曾蔭權出席立法會答問大會時就曾透露,2009年約有港幣6,000億元(約為新台幣2.4兆元)的熱錢流入香港,其中4,000億元(約為新台幣1.6兆元)流入股市。再往前追溯,香港金管局總裁陳德霖在2009年底的表態,自2008年10月開始,有超過港幣6,400億元(約為新台幣2.56兆元)的海外資金流入香港,香港的資產價格面臨全面上行壓力。其中,當然包括房地產價格。
毫不誇張地說,香港房地產市場就是全球房市中的一個傳奇,1,078平方公里的彈丸之地,上演了無數瘋狂與悲慘的房市故事。
香港房價在1997年第3季達到高點後快速下滑。從私人住宅價格指數來看,1998年暴跌,1999年到2003年跌幅縮小但持續下跌,這已經是香港房市的第6個漲跌輪迴。而久跌必漲,這就是市場周期的力量。2004年香港房市開始復甦,同時期美國、歐洲、大陸房市皆處於快速上漲期,這也鼓勵了香港房市上漲。
2008年之後,香港住宅供應量偏低,加之金融海嘯後,全球持續採取量化寬鬆政策,熱錢湧入香港;同時港幣利率與美元同步,維持於極低水準,導致房市投資需求大增,租金回報率遠超存款利率,甚至超過貸款利率,房產成投資首選。
同時,2003年推出的資本投資者入境計劃,在數年的發酵後終使大陸投資客大量湧入,也成為推高香港房價的重要力量,2009年購買面積超過1,000平方英呎豪宅的人中,有19%的人來自大陸。
2010年,政府決定暫時將房地產從投資移民計劃的投資資產類別中剔除,以限制境外人士投資本地物業,主要是大陸人。
2009年後,香港房價加速上漲,私人住宅價格指數於2010年11月刷新1997年高點,其中大戶型價格再創歷史新高,中小戶型價格接近高點。為了抑制投資炒房需求,政府推出了額外印花稅,買家在半年內轉售房屋,稅率為15%,半年至1年之間轉售則為10%,1年至3年之間轉售則為5%。結果房價總體仍呈上漲態勢,直至2011年7月才開始高位盤整,並略趨下滑。
不過,2012年2月房價重新上漲,3月開始至10月,房價月月皆創歷史新高,尤其是9月美國聯準會推出QE3之後,海外資金集聚香港,熱錢生猛,房價難抑。萬般無奈之下,10月香港特區政府再度「痛下殺手」。
結果將會如何?本輪房地產牛市何時終結?就這輪房價上漲而言,已持續8年,似乎已快到了調整的時候。政府的強悍加稅政策,肯定會抑制部分投資投機需求,房屋成交量將有所下滑。數據表明,自10月27日新政實施後5天內,香港10大屋苑的成交量大跌63%。
然而,只要以美國為首的全球主要經濟體,仍在實行寬鬆的貨幣政策,只要香港仍維持低利率,則房價短期內最多進行高位盤整,難以立即調頭向下。
香港房市傳奇,或許還將繼續。
(作者是上海易居地產研究院副院長,本文由第一財經日報提供)
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