股神巴菲特最近公開表示，持續看好美國房市復甦，加碼押注美國房市。其實今年以來REITs相關產品已經表現精彩，明年呢？REITs的續航力如何？ 低利率、低成長的年代，什麼樣的金融商品最受投資人青睞？從債券基金規模大幅膨脹，即可看出風向球。因為市場充滿不確定性，所以收益型產品成為現階段投資首選。
除了投資等級債券、高收益債券，市場似乎還忽略了另一個也屬於收益型的商品── REITs。其實今年以來REITs 的表現不遑多讓，甚至比其他收益型產品有過之而無不及。
根據Lipper 的統計資料，截至10月底，環球房地產股票基金平均漲幅近16%，相較於全球高息/高收益債基金的近10%、新興市場強勢貨幣債基金的11%，都要略勝一籌。
研究美國REITs 已有25年經驗、在所有不動產證券化機構投資人評比連續6年拿下第1的GSA（Green Street Advisor）董事總經理Adam Markman 表示，REITs 一般而言便是被歸類在收益型產品，因此通常在進行REITs 評價時會與債券商品比較，而就目前美國商用不動產平均報酬率約有7% 來看，相較於高收益債與投資等級債券確實更具吸引力。
低成長、低利率環境
REITs收益率吸睛
說起來大環境不優時，債券表現才會出頭，那麼REITs 呢？元大寶來全球不動產證券化基金經理人吳宗穎指出，REITs 是落後景氣循環的商品，多頭才正要開始。
「過去REITs 都是等到失業率大幅下降，才會開始大漲，現在則是因為市場資金太過氾濫了，過多的錢沒有去處，只能尋找投資收益率稍高的金融商品。」
吳宗穎解釋，美國公債殖利率過去能達到4~5% 的水準，現在卻僅有1.6%，壽險或者退休基金等長期資金得另闢去處，加上各國政府狂印鈔票，實質資產總是較有保障，因此長期資金會對於REITs 這類有實質收益及可對抗通膨的產品多所喜愛。
以日本為例，今年股市上漲不到5%，但由於商用房地產回報率仍有5.5%，因此日本REITs 大漲了約4成，這便是資金青睞所致。
另外，從全球資金目前持有REITs水位超過歷史平均也可看出此趨勢。以絕對數字來觀察，今年以來11大產業中，資金流向以不動產流入最多，上半年總計流入51億美元，下半年截至10月底再續流入40億美元。
景氣溫吞有利差題材
景氣轉熱有成長題材
總的來說，現階段雖景氣溫吞，但REITs 有利差題材且資金愛戴，所以表現會竄出。事實上，今年以來（至10月26日）地產指數含息總報酬22.49%，MSCI全球指數則為12.94%，REITs 領先全球股市達9.55%。
待景氣回溫，工廠與公司願意擴張，預料工業型與辦公大樓REITs 會率先起漲；而等到人們有工作、房子賣得好、地價上揚後，REITs 將更旺。吳宗穎就強調，未來REITs 還要走5~7年的多頭。
相較於債券投資，倘若2015年美國Fed 啟動升息循環，債券表現勢將轉弱。但REITs 就不同了，不但不怕升息，還會受惠於成長題材，更上一層樓。事實上，如果經濟基本面好轉了，失業率也會大幅下降，REITs 將有價格上漲的推力；當走到經濟循環的末期，因為市場會炒地皮，則REITs 還有最後一波。因此，現階段對於長線投資人來說，REITs 是相當優質的選擇。
不動產指數只到半山腰
明年可期待10%報酬率
不過，今年REITs 漲多，投資人不免產生疑慮：明年REITs 還有機
會繼續大漲嗎？吳宗穎分析，今年REITs 雖然看似漲多，但並沒有
到過熱的狀態，嚴格說來，只能說是從2008年的低檔緩步復甦而已，更何況市場曾經面對雷曼事件的衝擊，這一次各專業法人機構對於投資也是戒慎恐懼。
根據歷史經驗，全球REITs 多頭景氣循環期約走6~7年，自2008年海嘯以來，全球REITs 反彈才經過3個年度，且升息循環也尚未開始，「以富時全球不動產指數的走勢來看，指數從2009年上漲至今，也只來到2007年高點的一半而已，股價只能說來到半山腰，並沒有達到峰頂。」元大寶來投信總經理劉宗聖補充。
◎更多精采內容請看：《Money錢》NO.63 2012年12月號
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