2013年7月17日 星期三

海外購屋正流行 日本、馬來西亞最夯


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2013/07/18 第142期 Money 錢雜誌
Money Talks 話題 海外購屋正流行 日本、馬來西亞最夯
Money Learning 教戰 玩烘焙玩出上億身價用熱情催生パン達人
Money INFO 熱訊 新鮮人月繳千元 保障600萬
Money Events 活動 【理財講座開課訊息】
 
海外購屋正流行 日本、馬來西亞最夯
撰文/劉育菁/ Money錢雜誌
今年6月18日晚間6點,內湖區學學文創會議室內坐滿了一群貴婦名媛與企業老闆,他們個個聚精會神地聆聽台上講師的介紹—— 「前進澳洲布里斯本」海外置產講座。這是一場未對外公開的說明會,但消息一出,150個預約座位瞬間「秒殺」,讓大師房屋總經理陳建慶傻了眼。

亞洲華人在全球置產並非新鮮事,但早期買家多半是外商主管或業務遍及海外的中小企業主,但前(2011)年開始,由於美國房地產價格跌到低點,當時傳出包括何麗玲等許多知名人士有意赴美「撿便宜」,而名主持人吳淡如、購物天后利菁則傳出赴日購置房產等消息,點燃了「海外置產」的火苗。

去年下半年開始,旅行兼買屋的風氣逐漸盛行,演藝圈興起一股組團買屋風。今年4月初,日圓急跌,海外置產的目光轉移到日本東京。

國人熱衷海外購屋 百億資金流出

5月間,日圓兌美元跌破新低,房市獵人早已進場卡位,「5月時,東京都心區好地段的店面,被台灣人一掃而空!」2009年進入日本不動產顧問界、人稱「東京不動產女王」的廖惠萍說,東京店面價格至少1、2億日圓起跳,顯見這股資金潮的龐大力量「擋都擋不住」。而這些訊息經媒體陸續報導後,從名媛貴婦乃至股市菜藍族、銀行上班族,甚至是買不起第1間屋的小資女,也全都躍躍欲試。

最明顯的例子,就是距離台灣僅4.5小時航程的馬來西亞首都──吉隆坡。過去1年,國內大大小小累計的海外說明超過百場,場場爆滿,參與者不乏中南部北上客戶,而周周組團赴馬國看屋的頻率,更是所有投資市場之冠,粗估已經有超過千人次赴馬看屋。

第1家在馬來西亞設海外據點的台灣房屋國際資產中心董事總經理秦啟松表示,在亞洲主要城市中,吉隆坡的租金報酬不算最高,但扣除外國人不能直接持有及不能永久持有的泰國、印尼,或房市沙漠如柬埔寨等,吉隆坡就成為投資首選。

去年光是台灣房屋單一通路就已銷售850戶,若以平均每戶總價1千萬台幣計算,等於國人投資馬來西亞物件的資金至少達85億元,而今年的買盤又比去年更強勁。

報酬優於定存 亞洲房市吸金

這還只是海外置產的一小部分。過去1年,國內曾經公開的海外物件遍及全球,除了吉隆坡外,還有美國波士頓及舊金山、英國倫敦、日本東京、泰國曼谷、澳洲墨爾本及布里斯本等。價格、產品都比台北市具優勢。

戴德梁行不動產總經理顏炳立認為,不動產具有「不可移動」特性,海外置產不只是資產配置,更是國人對政府的不信任,「這2年政府打房措施頻頻,讓資金不得不出走。」

知名部落客紅色子房、任職高力國際投資部協理蘇俊明分析,自金融海嘯後,不動產成為全球資金的出口,因為把錢放在金融市場,如基金或股票,讓人無法放心,定存利率卻又太低,比定存更好的房租收入成為市場吸金器,造就2009~2011年亞洲房地產的榮景。

隨著房價越漲越高,泡沫疑慮越深,亞洲政府打房政策紛紛出籠,不論是限制貸款額度、利率,提高外國人的投資門檻,或是針對短線交易課徵高額稅賦等,仍敵不過龐大游資,導致眾多亞洲主要城市建案開盤後,向外尋求買家的現象。

日本東京 具跌深反彈契機

分析目前在台灣銷售的海外置產物件,大致可分2種型態。第1是強調交易透明、穩定賺取租金收益,如日本、澳洲;第2是著眼於中長期不動產的增值潛力,如馬來西亞,或是已跌過一波而逢低入市的美國、英國等。

不過,相較於歐美成熟國家,台灣人普遍仍優先選擇亞洲,除了距離近外,也與國人熟悉程度有關,最重要的是亞洲房地產仍有「利」可圖。其中又以日本與馬來西亞是國人最熱衷的地區。

◎更多精采內容請看:《Money錢》NO.70 2013年7月號

 
玩烘焙玩出上億身價用熱情催生パン達人
撰文/許靜文/ Money錢雜誌
近年來,烘焙界掀起一陣天然酵母旋風,新開的麵包坊莫不以天然酵母作為吸客絕招,這股由パン達人創辦人莊鴻銘帶起的風潮,不但改變業界生態,也改變莊鴻銘的人生。

20年的時間可以做很多事,有人選擇研究一門學問,有人追尋一個夢想,就像作家劉墉在《超越自己》書中寫過的一段話:「上帝給每個人的時間都一樣,但是每個人使用的效果卻不同。」20年前當學徒時被大家看做笨蛋的麵包師傅,卻在20年後的今天,靠著麵包成就億元身價,他,就是近兩年為烘焙業寫下歷史的パン(音「胖」)達人手感烘焙麵包店董事長莊鴻銘。

2010年12月,パン達人手感烘焙麵包店在台北市南京東路開了第1家店,平均每個月營業額約450萬元,是一般便利商店營收的3倍,年營收更超過5000萬元,說是台北市麵包店之王一點也不為過。

營收亮眼
名人大戶爭相入股

緊接著,パン達人在台北市迅速展店,1年半內就開了5家,不只吸引政商名流前往消費,甚至讓證券業老闆、投資大戶興起購併的念頭,「第1家店開了半年多後,許多上市證券業老闆來談購併,但我們堅持不賣,就算後來開到5家店,也堅持不賣。」談到自己創業亮眼的成績,莊鴻銘的臉上堆滿笑容。

直到內部員工與基因國際員工牽線,介紹知名藝人小S 的公公、醫生出身的許慶祥與莊鴻銘洽談,短短半小時的談話,就讓他同意釋股。「當初如果是其他人來跟我談,我不見得會賣,但許醫師的誠意與敦厚讓我感動,我相信他不會騙我們,也會優先照顧員工權益,所以才賣了60%股權給基因。」

有了新團隊、新資金的加持,パン達人展店加速,幾乎以1個月1家店的方式在全省拓展,甚至遠赴香港、上海開設據點,目前國內共有17家店、海外2家,包括前不久開幕的香港太子店,8月時香港還會再拓展第2家店,未來也會到日本、美國、澳洲繼續展店。

莊鴻銘透露,許慶祥的創投團隊,希望將パン達人上市,「也因為如此,我們找安永會計師事務所簽證,最快今年底前上興櫃。」如果, パン達人真的以「生技達人」這個公司名稱登錄興櫃,這將是「麵包股」首次在台灣掛牌。

若以過去F- 美食(2723)、王品(2727)上市經驗觀察,再加上パン達人目前展店數及營業額,法人表示,3位數股價確實可以期待,而目前持有12% 股份的莊鴻銘及其他入股的麵包師傅,身價自然也水漲船高,千萬、億元身價將不是夢想,顛覆烘焙業必須靠勞力換薪資的傳統思維。

愛吃麵包而入行
當學徒紮穩馬步

從默默無聞的小麵包師傅到億元身價的公開發行公司董事長,莊鴻銘表示:「這是我蓄積20年的心血,終於能在這一天看到回報。」談到パン達人成功的秘訣,他強調,要對麵包有熱情,馬步也要蹲的紮實。為何會踏入烘焙業?莊鴻銘笑說,都是自己愛吃麵包惹的禍,他從小就愛吃麵包,一個人可以吃完一整條土司。

在成為麵包師傅前,莊鴻銘還是個運動健將。從小就進入學校田徑校隊,國中畢業時還拿到了台北體專的保送資格,擔心在體育界以後沒前途,又不愛念書,於是選擇到新北市三重區老字號的驊珍麵包店當學徒,「因為我聽說去麵包店當學徒,有很多免費麵包可以吃,想也沒想就立刻答應。」

憑著對麵包的喜愛,莊鴻銘認真地研究每一項食材,「我發現,每批麵包做出的口感、長相都不一樣,這引發我的興趣。」

每到假日,其他學徒約莊鴻銘出去玩,總是被婉拒,因為他要加班研究麵粉、葡萄乾、奶油,「當時,師兄弟都認為我是笨蛋,沒人會去問為什麼這款奶油做出來的麵包會長這樣?其實奶油含水量多寡,就是影響麵包的關鍵。」

也因為苦工做得紮實,當了學徒3年,莊鴻銘年僅19歲就被挖角到其他麵包店當師傅,這是他首次在麵包店的後廠當家作主。可惜的是因為入伍,這份工作也只好畫下句點。

◎更多精采內容請看:《Money錢》NO.70 2013年7月號

 
新鮮人月繳千元 保障600萬
撰文/許靜文/ Money錢雜誌
今年6月,首批8年級生正式踏入職場,即使收入不高,還是能用有限預算幫自己買到高保障。月付1千元,就能買到600萬元保額,該如何配置?

又到鳳凰花開季節, 算一算,今年正好是八年級生的大學畢業生,正式踏入職場的第1年,對社會新鮮人來說,籠罩在薪水只有22K 的陰影下,找工作是一個考驗,領到薪水後該如何有效地分配更是一門學問。壽險業者均表示,在領到薪水歡欣之餘,一定要記得將保險納入配置中。

「我的錢不夠」、「我的薪水擠不出多餘的錢買保險」,這大概是社會新鮮人聽到要買保險時,最常有的兩個回答。其實,就算月領22K,1個月也只要撥出1千元左右預算,就能打造600萬元的保障,並將「走太快」、「想走卻走不了」這兩大風險轉嫁給保險,也給家人安心保障。

投保順序1 意外險
便宜實惠的基本保單

友邦人壽區經理余威廷表示,社會新鮮人說沒錢買保險,是認為自己沒有需求,但是「買一支2萬元以上的智慧型手機,都能分6個月付款還清。」而保險也能分期繳保費,是社會新鮮人比手機更該擁有的東西,畢竟若當真有不幸事故發生,手機只是遺物,保單卻能留愛給家人。

余威廷指出,許多父母早期一定幫社會新鮮人買過保險,但根據經驗,父母幫孩子買的多半是有還本金可領的儲蓄險,「可是,人走了才理賠保險金,且保障成分很低,理賠金幾乎是把過去所繳的保費拿回來而已,建議社會新鮮人在領到薪水後,幫自己做一個全面性規畫。」

但是市面上的保險商品琳瑯滿目,收入有限的新鮮人該如何抉擇呢?余威廷建議,對社會新鮮人來說,要先防範「走太快」的風險。

因為年輕,新鮮人在室外活動的時間普遍多過於室內,而意外無處不在,所以意外險是第1個該優先考慮的險種。由於保費便宜,對一個剛畢業的年輕人來說,每天少喝一杯飲料、咖啡就能負擔。

以一個22歲、坐辦公室的上班族為例,投保300萬元的意外險,1年保費僅約4千元,卻能提供自己及家人安心的保障,尤其是經常騎車上下班的年輕人,意外險絕對必備。

值得注意的是,意外發生不見得會身故,有可能只是身體殘障,意外險會按照殘廢等級支付,賠償比例依照情節輕重從保額5% 到100% 不等,能夠涵蓋「想走卻走不了」的風險。

磊山保經業務副總經理鄭芳齡表示,如果經濟能力允許,意外險應該要投保到年薪的10倍以上,「發生意外後,你不見得能從事原本的工作,還要花多少時間撫平心理傷口,誰知道呢?300萬保額的意外險對年輕人來說,算是足夠了。」

投保順序2 定期壽險
附加殘扶金保障優先

有了意外險後,接著第二重要的就是定期壽險。定期壽險保費較終身壽險便宜,鄭芳齡指出,剛出社會工作的年輕人最好能以10年期定期壽險為主,因為保費便宜、保額又高,能完全符合年輕人的需求。而當10年期滿後,人生也準備進入下一個階段,屆時再依個人需求來做後續的保險規畫。

一個22歲的年輕人,年收入若以30萬元計算,根據雙十原則──保額為年收入的10倍、保費不超過年收入的十分之一,保額約300萬元就已經足夠,且1年的保費低於7千元,加上300萬元的意外險,總保障可達600萬元。

鄭芳齡也提醒,在挑選定期壽險時,記得要以附加「殘扶金」保障的保單為優先。殘扶金一樣也在預防「想走卻走不了」的風險,只要屬於完全殘廢等級,例如植物人、雙眼失明等,除了能拿到定期壽險的保額,每年壽險公司還會理賠一筆費用,做為殘廢輔助金,直到保單到期或身故為止,依各家公司規定不同。

最出名的例子就是高中生王曉明。王曉明在17歲時出車禍成了植物人,在床上躺了47年,雙親因病離世後,3個妹妹仍然不離不棄,送她到安養中心繼續照顧,47年來王家所付出的醫藥費難以計算。

◎更多精采內容請看:《Money錢》NO.70 2013年7月號

 
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