今年5月地產界最熱門的話題是台客搶買東京店面，原因是日圓貶值。元月時，美元兌日圓的匯率還在1 ：86，5月最低出現1 ：103，這是點燃買盤的引線。
根據日本信義房屋統計，光是5月分帶看東京房屋的組數就高達160組，比過去多了3成。累計今年上半年成交177件，「今年6個月已超過去年全年的業績。」日本信義新任社長何偉宏表示，因為客戶覺得房價便宜，不僅大膽進場，挑選的產品也跟著升級。過去投資人偏好收租的套房，現在則是置產型客戶進場，大型高端物件或店面受到青睞。
國際東京不動產顧問經理張志豪指出，現在客戶擔心買不到物件，而這正是支撐東京房市的基本盤，資金潮似乎有抵擋不住的跡象。
熟悉日本的投資人都明白，日本經濟已經失落了20年，新一代年輕人普遍對房價存著「只跌不漲」的印象，日股總是被全球經理人列為減碼的目標，日本人也寧可把資金搬出海外找機會，而不願放在國內。
安倍晉三上任
扭轉日本股房奇蹟
這種一面倒的態勢，就像電影《扭轉奇蹟》般，在日本首相安倍晉三上任後出現轉機。安倍提出量化寬鬆、貨幣貶值、通膨達2% 的目標，海外資金就像迷途羔羊找到回家的路，還有更多想趁機到日本大撈一票的Smart money。日股半年漲5成，就是很好的證明。
股市漲，跌無可跌的房市呢？李芊億表示，日本整體房價變化不大，但從去年第4季到今年第2季，東京都心五區微幅上漲了4~5%。
從旅遊業轉行跨入日本的東京不動產顧問董事長廖惠萍說，3年前談到日本不動產，幾乎會被詢問3個基本問題：第1，台灣都買不起了，怎麼買得起日本？第2，外國人可以買日本不動產嗎？第3，日本人都不買了，為什麼我要去買？
但今年以來，客戶不再問問題，反而認真討論：日圓會貶值到哪裡？安倍究竟能不能成功？投資該買什麼產品？廖惠萍說，客戶從能不能買，到現在轉變成怎麼下手？顯示到日本置產的心態與決心已經轉變。
東京置產
要抱持長打心態
究竟該怎麼看待日本房市呢？ 7年滾出上億身價，靠不動產達到40歲財富自由的于文明認為，長期來看，國際都市的房價易漲難跌，「日本經濟前景雖然不易預測，租金卻能清楚掌握。」他說，當了3年日本包租公，真正體會到「日本賺錢、台灣消費」的爽快人生！
「日本的薪資所得、物價消費都是台灣的3倍，但房價未必比台北高3倍，甚至部分中古屋還比台北市便宜。」談到房地產，于文明的眼睛就亮了起來。
本身從事餐飲業的于文明，為了提早退休，2003年起在台灣買了7間不動產，當成被動收入。然而，2009年脫手獲利1倍的北市公寓後，苦尋不到租金達8% 的標的，於是鎖定海外城市。
對於股市投資，于文明秉持「逢低買進、逢高賣出」，只賺大波段的原則。套用在不動產上，他轉化成「低點買進、租金養房」。在比較亞洲8個國際城市房價後，他發現只有東京的房價還在低檔。
一個市場跌了20年，差不多也跌到「地板價」，而這正符合低點買進的邏輯。于文明到東京考察3次後，在車站附近看中一間總價快8000萬日幣的4樓透天店面，投報率約8~9%。「我不是先知，也沒想到房價會上漲。」他坦白地說，就算房價不漲，起碼不再下跌，若租金能養房，就值得長期持有。
地鐵周邊小區多
產品多元要精挑
「這是買日本不動產首要建立的觀念。」廖惠萍提到，日本的不動產資本利得稅很重，持有5年內賣出稅率30%，持有5年後減半至15%，如果沒有租金收入、沒有長期作戰的準備，很可能白忙一場。
東京面積廣達2200平方公里，約為台北市的8倍，差不多是巴黎加倫敦的合計，而東京人口密度高居全球之最，各車站形成不少小區。張志豪建議，新手入門最好從山手線內的都心五區，類似台北市中心的蛋黃圈概念，從這裡起步不易出錯。
山手線是環狀地鐵，環繞東京23區的精華區段，其他支線以此為轉運站，再以傘狀方式分布，因為東京上班族多半搭乘地鐵，只要是在山手線步行5~10分鐘內，都算是比較容易出租的地點，但要注意小環境要避免受捷運噪音干擾。
◎更多精采內容請看：《Money錢》NO.7 2013年7月號
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