6月1日奢侈稅正式上路，究竟對市場影響多大？ 《Money錢》破天荒邀請到政大地政系特聘教授張金鶚以及戴德梁行不動產總經理顏炳立對談，這是兩人近年來難得的同台演出，本文完整呈現兩人對房地產後市多空看法的邏輯推演。
自從2月底奢侈稅新聞出籠後，根據財富管理銀行內部調查，貴賓理財客戶最想聆聽政大地政系特聘教授張金鶚及戴德梁行不動產總經理顏炳立兩位重量級大師，對奢侈稅實施後的看法。顏炳立3個月內全省巡迴3、40場演講，張金鶚更參與多場政策說明會。
今年以來，顏炳立婉拒電視台談話性節目的邀約，偶爾接受新聞性的採訪，由於兩人的犀利言論經常被媒體斷章取義，為了忠實呈現雙方看法的歧異，《Money 錢》力邀兩人親上火線對談。
從結論來看，張金鶚及顏炳立對奢侈稅實施後的衝擊，如同兩條沒有交集的平行線，但他們一致認同：「資金」是推升這一波房地產上漲的最大助力，資金退潮與否是觀察重點。而兩人難得的唯一共識是：一旦通膨升溫，房貸利率飆上5%，將對房市產生負面影響。
這場未對外公開的對談，處處機鋒、過程絕無冷場，本刊完整記錄，以下是2小時的對談實錄：
看屋時機：趕快看屋PK 現在不用看屋
Q: 奢侈稅發酵已3個月，兩位目前觀察到的市場變化如何？
張金鶚:
各地區影響程度不同，持平來說，台北市房價小幅下滑5%、新北市5~10%是目前共識，但也有仲介說：「北市知名投資客：『三黃』就倒了大半，7折可以談、8折可以賣」（顏總搖頭中）。
當然也有屋主加價賣屋，把成本墊高的說法，但更多的是業者哀嚎，像是「不要傷及無辜」、「中南部會很慘」、「仲介會倒上千家」等，業者的恐慌是講給政府聽，希望政府來救（市場）！
奢侈稅原本最大發酵時點是3~5月，但在業者反彈下，政府接著推出「合宜住宅」、「現代住宅」等，讓原本量縮的市場又增加了供給，政府也推出優惠房貸以安撫中南部業者。這些都反應出政府態度不清楚，使得奢侈稅的效應一正一負相互抵消。
看得出來政府想兩面討好，一方面安撫民怨、但又不想得罪業者，總的來說，預售屋房價下跌情況明確，也出現退訂潮，房價是有回來一點，量縮也是明確的。
顏炳立:
金融風暴後，台灣率先V 型反轉，2009年3月房價創下歷史新高，到去年底我都很樂觀。但是今年2月看到新莊預售屋每坪賣到7、80萬元，新店6、70萬元，板橋8、90萬元，誇張的是都還有人買！我無法認同「魔」和「神」都一樣上去，所以才有「群魔亂舞、黑白不分」的說法。
3月奢侈稅出來後，市場急凍，心情沈重！但在實施時間提前後，利空已開始淡化，4~5月市場慢慢回溫，現在當然有投資客想賣，但沒有恐慌性賣盤，也沒有恐慌性價格，這是我在第一線的感受。
奢侈稅就像「小三」一樣，是出來亂的，需要時間沈澱。香港在實施3個月後，房價就反彈，台灣頂多受影響半年，最慢8月會回溫，才有「買賣二閒、等候秋決」的看法。6月上路後，市場只會降溫、降量，但不會降價。這就像吃牛肉麵，可以加湯、加麵，但老闆不會降價。
我和教授的看法最大不同在於：我認為要趕快看房子，但教授覺得看都不用看，這是我們最沒有交集的地方！
奢侈稅效應：8 月回溫PK 尚未起跌
Q:對於顏總認為趕快看屋，張教授是否有不同的看法？
張金鶚:
我先回應先前幾點他的談話，這才算是對話嘛！（台下掌聲不斷）
第一，奢侈稅自1月研擬，但政府為了選舉，縮小打擊面，只鎖定5% 投資客，法案是針對2年內買賣「行為」課稅，對短期投資有影響。
過去買賣房子10年才1次，現在卻1年周轉好多次，像三峽台北大學附近的仲介店就比便利商店多出5倍，代表投資客很多，這點大家都很清楚。奢侈稅會讓投資客的比例減少，但不要忘了，投資客周轉次數很高，對量會有很大影響。
再說不合理的地方，現在他從「上漲幅度」來看房價已不合理，但2年前我們就從「租金」及「所得」看出不合理了，顏總認為新北市房價群魔亂舞，如果連玩牌的人都覺得不合理，是不是代表市場已經更不合理了！市場不可能長期不合理，除非資訊不透明或是大家都瘋了，否則不合理就像國王的新衣，大家睜眼說瞎話。
我說現在不要看屋，是因為現在想砍價3成，根本沒人理，買賣雙方價格認知差距過大，那為什麼要去看？何況現在看屋只是增加市場買氣。業者只怕你不來看，不怕你不買，如果定力不夠，不就陷入含淚購屋的陷阱。
現在市場比的是一種氛圍，在未明朗化前要觀望及等待。我說不用看，他說要去看，最大差別是，看你在為誰說話。
再來，我們的最大爭議是：他說房價8月回溫，我認為還沒開始起跌！我的邏輯是：政府只能帶頭、誘導市場，無法控制市場，從過去經驗來看，政府的支撐只有短暫效果，中長期的走勢、市場才是最大的力量，才能決勝負。
房價雖然回檔不明顯，但我對結果是滿意的，因為才1、2個月就跌了5~10%，未來除非執政黨不想選了，否則選前政府一定會控制房價，因此這半年是觀望期，選後才是決勝關鍵。
顏炳立:
張教授說房價要修正3~4成，這會誤導買方，讓他們一直買不到房子，這點要請教授解釋。
張金鶚:
我被人批評最多的是，3年前聽我的話不買房子，現在都買不起了！
但未來會見真章，時間可以證明一切，買賣股票，短期可能賠錢，但中長期就不一定了，更何況房地產算是中長期投資。最可怕的是，大家都把房子變成投資工具，政府把護房當重點，而忽略健全市場、資訊透明化才是真正該做的事。只要政府把資訊透明了，消費者難道會不知道房價合不合理嗎？
房價最多修正幅度：15% PK 30%
Q:兩位對新北市房價都是看跌，能否說明如何判斷合理房價？
顏炳立:
投資房地產只有7個字：「地段、環境、可及性」，新北市永遠不能取代台北市，所以台北市頂多修正10% 以內，新北市10~15%。
我認為合理價格是：目前台北市第1框（指大安、中正、信義、中山及松山等）預售屋的成交價130萬~140萬元，第2框外圍包括士林、石牌、大直、南港、內湖、古亭、木柵、景美及萬華等，與市中心可及性只有20分鐘的區域，新成屋約65萬~70萬元；而過橋、過溪的新北市新成屋，房價再除以二，也就是永和、三重、板橋、新莊等新成屋的支撐價為32萬~35萬元。
什麼時候台北市房價會再上漲？如果發現新北市均價站上40萬元，那麼台北市房價就要再往上，否則新北市的新成屋只要看得到3字頭全都要買！按照這個邏輯，就能說明台北市房價為什麼掉不下來？因為現在新北市新成屋30多萬元的價位根本買不到。
張金鶚:
他的說法邏輯不通，他認為房價要跌，但如果沒有下來，就代表會繼續漲上去，那麼他說群魔亂舞是假的囉！這是不負責任的說法。
顏炳立:
這一波由資金行情帶起的預期心理，讓台灣房地產結構改變了，台北市的房價已經不是由台北人來決定！10年前，台北市房價每坪百萬是天方夜譚，但現在大家都能接受了！
香港最高檔的住宅每坪平均折合新台幣800萬元，一般住宅約300萬~400萬元，最便宜的每坪100萬元。香港中環最貴的辦公室租金每坪2萬元，台灣每坪只有2千多元，只要陸資丟一點錢，就能改變這個差距，台灣也只有台北市有這個條件。台灣房價只有雞（台北市）能升天，沒有犬（中南部）會升天。
中產階級的故鄉已經不在大安區了，如果滷肉飯一碗從20元漲到200元，客人當然會翻桌走人。因為有錢人不會買無法代表身分地位的新北市，新北市是中產階級應該住的地方，若上漲到豪宅價，當然就不合理！
Q:張教授可否進一步說明，究竟要跌3成的區域是哪裡？
張金鶚:
根據我們的研究，2008年台北市預售屋房價平均泡沫程度是3~4成，當然新北市泡沫一定更高。
1990年無殼蝸牛發起夜宿忠孝東路運動，當時台北市泡沫程度是5成，後來花了10年才把泡沫消除。
大家對泡沫有誤解， 泡沫是一個指標（benchmark），學界定義是：「所得可支撐的房價叫基值，不能支撐才叫泡沫」。泡沫是隨時存在的，只是究竟何時破？會不會一下子就破？還是慢慢變小？得看政策如何讓房價軟著陸（soft landing）。
很多人對房價跌5成一點感覺都沒有，那是因為每年慢慢小跌5%，長期複利的效果，這就像溫水煮青蛙一樣，跌到讓你沒有感覺，這也說明為什麼台灣房價會「短期大漲，長期小回」。
泡沫破裂的利率指標都是4~5%
Q:過去很少泡沫是在利率2% 低檔破裂，而目前建商資金滿手，如何期待台北預售房價打7折？
顏炳立:
我只有7個字：「天真、活潑又可愛」。
張金鶚:
泡沫破裂不見得是看建商，每人持有房地產的資金成本都不同，未來通膨上升，利率一定上調，當房貸利率來到4~5%，成本就提高1倍，就有資金壓力。
房價要打7折，不是指未來6個月或1年內，3~5年是很有可能的。
房價緩跌讓大家沒有感覺，等到發現高點已過，越晚賣越划不來時，就有骨牌效應出現。現在大家都說不會，日本、美國、愛爾蘭等有制度的大國，也都發生啦！重點是不合理已是共識了，怎麼可能不合理一直存在呢？
我相信從利率、資金、稅制及制度透明化下手，就能把不合理導向合理。
◎更多精采內容請看：《Money錢》NO.45 2011年6月號
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