| 這個區域有一坪開價破百萬元的新案，也有屋齡４、５０年的老公寓。有幾十元就令你飽腹的小吃，也有一個要價幾百元的漢堡。或你想找一件２００元的Ｔ恤，還是好幾千元的洋裝，來這裡都能滿足。 多元的商業型態，持續湧入的人潮，讓位於台北市精華區的師大夜市快速發展。近７００家店攤在這個一級戰區中求生存，勝出者換得月入百萬的成績，這裡是年輕人的消費天堂，也是創業者練得真功夫的最佳擂台。 根據師大夜市區域的房仲估計，師大夜市商圈平日人潮約一、二萬人，假日則可達三萬人以上。人群主要活動區域沿師大路及龍泉街兩條幹道為中心，北自和平東路起、南至師大路一○五巷、西起浦城街、東達泰順街。所涵蓋的街廓總面積不到二平方公里，卻要容納龐大人潮，平日街道空間被攤販瓜分，假日甚至可以用摩肩接踵、寸步難行來形容人車通行的狀況。 圍牆，一切從此開始 但是師大夜市可不是一開始就擁有超人氣。位於台北市房價最高的大安區內，師大圍牆外的夜市最早只是在師大路上的一群攤販。一九八○年代末期為了整頓市容展開取締，多數攤商因此休業，少數則開始在師大路、龍泉街巷弄間尋覓店面落腳。由於這些提供平價餐點的攤販，早就被師大師生視為重要生活機能，因此也隨之轉進巷弄裡解決民生問題。 師大夜市於是重心移轉，商品內容也逐漸增加「食」以外的選項，順應師大眾多師生的需求，衍生出「衣」、「住」的市場。而學生的集客能力特別強，加上捷運新店、南勢角線通車，夜市位置恰於古亭站與台電大樓站間，擁有雙捷運站優勢，「師大的學生會帶其他學校的學生來，本地的客人又會帶外地的客人來；你可以問問看全台灣的大學生，沒來過師大夜市的沒幾個啦！」一位在商圈經營小吃攤多年的業者如此觀察。 青創協會總會資深顧問林政忠也認為，台灣夜市的生態已經轉變。早期夜市是以寺廟為中心，例如基隆、士林、饒河街等，是由於過去宗教祭祀活動往往最能帶動零售商機，所形成的廟口夜市；但隨著社會及經濟結構的改變，現在新興的夜市如台中逢甲、中壢中原，以及師大夜市，就是因應學生的生活需求及消費水準而形成的大學夜市。 師大地理系教授譚鴻仁也觀察，七、八年前師大還有很多外地生，但近年來學生已經明顯本地化，經濟條件也顯著提升，「一個學生一個月光吃飯就花掉上萬元，非常普遍。」因此商圈光是讓學生吃，已無法令主力客群滿足，飲食之外，服飾和其他特色店也就應運而生。 但師大夜市為何能夠在近期迅速竄起，成為台北市的人氣商圈，熱鬧程度比起捷運一站之遙的台大公館商圈更盛？譚鴻仁認為，包圍公館商圈的羅斯福路及汀州路都是主要幹道，車流量大，不利行人逗留或步行；反之「師大路雖然也是重要道路，但往內延伸的巷道多，龍泉街更是窄到令車輛難以通行，師大路以東因此形成了徒步區，也更有利於攤商聚集。」 租金，居然一坪兩萬元 據台北市商業處統計，師大夜市商家在二○○七年約二百多家，到今年已逼近七百家，四年內竟成長兩倍多，估計實際上的商家還多於此數。 此區另一個新的現象，便是異國美食餐廳紛紛另起爐灶，跨過師大路，在浦城街一端群聚。浦城街十三巷口更已掛起「異國美食街」的招牌，一百公尺長的巷道內開起美式、日式、韓式、泰式、以及印度、西藏等各國風味餐廳，方圓兩百公尺內更聚集至少五家美式漢堡店，形成商圈另一特色。林政忠認為，現在師大夜市的核心區域，生態已不再適合單價較小吃稍高的異國餐廳，但市場及需求仍然存在，業者便另尋出路，也是商圈自然向外擴張發展的結果。 但龍泉里里長龐維良形容，這個自然成形的商圈，現在發展「已經到了失控狀態」，「年輕人不容易找到好工作，夜市創業門檻又低，大家都想到這裡來。」為了把人流換成金流，小攤商紛紛搶進，結果就是店面租金不斷上漲，在地的房東坐地起價；而業者的成本愈來愈高，商家汰換的速度也愈來愈快。 這場淘汰賽中最大的贏家，無疑是在商圈中擁有店面的房東。據永慶房仲集團統計，○八年師大夜市店面租金行情每坪約四千五百元到一萬一千多元，今年租金衝上每坪六千多到一萬五千元，漲幅在三成以上。最近在龍泉街、雲和街口，更出現韓國美妝店以每月四十二萬元租下一樓二十坪的店面，每坪租金突破二萬元，創下區域新高行情。 也因此，區域內一樓住家被隔成三間甚至五間店面出租的情況，愈來愈普遍，甚至入侵鄰近住宅區，成為住戶最大的不快。更不用提區域內建築一樓住宅前的空地、公寓的外牆及樓梯間都開始擺攤，連停車位都搭起帳篷成為特色小商店，每月收租數萬元的怪象。 除了早期由前市議員周陳阿春夫家的周氏宗族，以及曾擔任龍泉里里長的朱姓家族，長年持有商圈裡眾多店面外，師大商圈裡還有不少知名房東。例如金興發生活百貨的房東，是「老董牛肉麵」創辦人；而師大路三十九巷口的屈臣氏，近年才由補教名師高國華轉手賣給商圈裡的名店燈籠滷味。商圈店面仍持續吸引投資客目光，不僅專業投資客搶進，其他在地經商有成的店家如北港豆花、東京著衣，都在當地投資店面置產。 競爭，勝出商家各具特色 但師大商圈所在地並非全都允許住商混合，甚至也有完全不能做為商業使用的住一用地。據仲介透露，其實商圈內至少八成以上的商家，都違反分區使用，只是市政府都坐視不管，而房東一心追求更高的租金，業者只求在商圈中有生存空間，明知違法，大家都還是要賭一把。 【更多精采內容詳見《財訊雙週刊》381期；訂閱財訊雙週刊電子版】 財訊雙週刊381期 其他專欄目錄： 郭台銘撇許文龍，走自己的路?! 奇美電大危機 兩巨頭大和解胎死腹中
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