2011年12月7日 星期三

【今周刊781期】不吃虧 跌價買好屋


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2011/12/07 第237期
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不吃虧 跌價買好屋
2012年 首購、換屋買賣全攻略
股市贏家的2012功略
張國立:看好三大利多
 
   
封面故事
   
不吃虧 跌價買好屋
2012年 首購、換屋買賣全攻略
今周刊.撰文:方沛晶、梁任瑋/研究員:陳兆芬

奢侈稅上路、歐債風暴震盪,急凍的房市將在總統大選後見真章,學會在對的時機進場,才能撿到便宜!房價全面上漲的時代已經過去,展望2012年,有購屋、換屋需求的民眾應該如何因應?8指標為你解讀房市真相、7妙招幫你達成幸福買屋,掌握房市最新趨勢,讓你在新的一年買房不吃虧,換屋不怕跌!

清晨六點二十分,在竹科上班的李和昇,就得從溫暖的被窩起床出門。每周一到五,他都得趕搭六點四十分從台北市發車的接駁車上班,這種每天通勤超過兩小時的日子,他已經過了四年多。

為了縮短交通時間,二○一○年初,李和昇狠下心在新竹市的關埔重劃區,以每坪二十一萬元,買了一戶總價約一千萬元的預售屋,打算完工後一家四口移居新竹。

最近,建設公司告訴他,新房子明年二月前後就可以交屋,但對於入住新房的喜悅,李和昇只高興了短短的一天。

對他來說,交屋的另一個意義就是,每個月要開始繳房貸了!只要日常生活省一點,應該還過得去。壞就壞在,從下半年開始產業景氣下滑,竹科廠商放無薪假的人愈來愈多,雖然目前公司經營穩健,但李和昇看著全家福照片裡三歲和一歲孩子的笑顏,眉頭卻還是皺了起來,因為他感受到,在經濟如此動盪的局勢下,原來「有殼蝸牛」的背上,要負擔這麼大的壓力。

場景轉到台北市,從奢侈稅上路以後,電線杆上突然增加了許多A4紙大小的廣告單,黃色紙上「缺錢急售」、「開價就賣」的字眼,令人怵目驚心。四年前才成為房仲業務員的小詹說,公司今年下半年只有八月業績達到上半年水準,其餘四個月都很差。

現象:有殼族還款壓力大 房仲恐掀關店潮

「以前大家習慣在辦公室東摸西摸到晚上十點才晃回家,看看有沒有下班的過路客經過,現在等上一個星期,也不見得有人走進來。」原本嘴裡叼著菸的小詹,突然仰起頭,吐出一口長長的煙霧說,「呼!就算是○八年金融海嘯時也沒這麼冷清,現在大家都在比誰的氣長!」

房市冷氣團來襲,就連大家認為這幾年賺到荷包滿滿的預售屋市場也無法倖免。實際到今年推案量高達五百億元的新北市林口走一遭,不過是七個月前,林口才因為機場捷運線動工,推案開價站上每坪三十萬元,但現在,佯裝買方的記者才坐下來,跑單小姐就急著說,「剩最後兩戶,一坪算你二十四萬元,今天下訂,價格還可以再談。」建商的態度從過去惜售,轉變為急賣。

過去幾年專攻大台北捷運共構住宅案的日勝生,十一月下旬才與營建署簽訂「合宜住宅」興建案。董事長林榮顯不諱言,對於明年的房地產景氣保守以待,原本預計在今年底推出的捷運南港機廠聯合開發案,因為市場買氣不佳,已決定暫緩推出。

「雖然合宜住宅房價一坪只有十九.五萬元,但總銷至少有四百億元,對挹注營收數字來說也是很可觀。」日勝生副總經理周惠玉坦言,明年房市回歸市場供需面,建商要滿足目前首購族最需要的「基本款」,才能維持營收。

趨勢:建商推案左傾 房價至少修正兩三年

和日勝生一樣,從M型右端的高端消費市場,轉而「左傾」的還有遠雄、長虹等知名建商,和之前創區域新高、每坪開價二百萬元的豪宅案相比,遠雄在桃園八德市推出的「遠雄艾菲爾」每坪開價十七萬元,長虹明年在鶯歌推出的新案每坪開價僅二十萬元。

「接下來的產品會回歸地段、坪數實在、價格等基本要件,低單價、低總價才是市場主流。」房產達人張欣民說,奢侈稅上路後,房市主要買盤皆為自住客,大坪數、高總價就等於是票房毒藥。

從內政部營建署最新公布的「第三季住宅需求動向調查」結果來看,台北市平均購屋單價再創新高,來到每坪六十二萬元,但平均購屋總價卻是自金融海嘯後首次回跌,從上一季的二七七八萬元高峰,跌至二三五七萬元,跌幅超過四二○萬元!

這是否隱含了房價鬆動的徵兆?大多數建商認為,目前市場是「延遲性購買」,而非價格鬆動...《詳全文》

特別企畫
股市贏家的2012功略
張國立:看好三大利多
今周刊.撰文:周岐原

過去十五年,張國立用徹底研究公司價值的方法選股,不僅賺進逾一百倍報酬,也讓他成為財務自由的投資人。今年他賣出永大,創造二倍以上報酬,之後轉向觀察兩年的潤泰新。他強調,唯有找到可以複製、適合自己的投資方法,才能帶來豐碩的獲利果實。

進入股市十六年來,我幾乎每年持股比重都是滿檔。」投資達人張國立(化名)說。雖然今年台股先盛後衰,接受採訪前一日,指數更創下六七四四點的兩年新低,但在張國立臉上,看不出一絲憂慮的神情。

曾在《今周刊》七四二期封面故事出現的張國立,其「價值投資法」經過十多年實戰經驗印證,在過去十六年中創造百倍獲利,早已是打敗加權指數的大贏家。今年,他更選擇告別職場,成為自由投資人,準備應用這套方法,獲取更可觀的報酬。

全年進出次數只有個位數的張國立,能在今年大盤波動劇烈之下賺錢,更顯示他是禁得起考驗的股市高手。

例如,○九年中布局的永大,張國立陸續在五十元以上獲利了結,報酬率達二倍以上,就是今年的代表作。但嚴格說來,張國立的投資思惟絕非單純地「買進、持有」,而是不理會指數變化,只以「Bottom-Up」(由下而上)法則分析;若持有股票一年,能為自己帶來三成以上報酬率,確認有此潛力,他才會著手買進這檔股票。

投資以一年為單位 長線布局

然而,這種專注研究個股的投資法,並不容易學習。第一個難處是,投資人不容易準確分析個股的實際價值,是否已經低於股價?再者,短期訊息與市場變化,也不斷考驗持股信心。張國立就說,他曾見識一個與機會多次失之交臂的故事。

「○七年,大盤漲到九千多點,一位朋友問可以買什麼股票?當時我建議佳格、全家或是山隆,但他沒有採納。」張國立回憶,「○九年他又問,我說永大值得觀察,他還是沒動作。」張國立略顯惋惜地說,「即使那時買那三檔股票,至今也幾乎沒賠錢(編按:佳格、全家股價均遠高於○七年,山隆還原權值後,股價亦高於當時),可見大盤和你的損益不一定相關,只是,人要改變不容易。」

投入市場時,張國立只是個從一百萬元起家的郵務員,他非常了解散戶在市場所處的弱勢地位。但他強調,散戶的小資本,其實也是一種優勢,「法人沒看到,你有看到,就是你的機會。」

張國立主張,投資只要「站在比較大的機會,承受比較低的風險」,長久下來,勝率勢必大幅提高,而學習徹底研究公司內在價值,就是散戶敲開賺錢大門的入門磚。

轉投資高鑫掛牌 價值量化

張國立強調:「不要care(在意)自己的本錢是幾十萬元或一百萬元,要深究這家公司的價值在哪裡?你到底為什麼買它?」他建立自身優勢的方法,就是摒除變化快速、難以掌握營運前景的電子股以及新上市股,只從股價五十元以下、較接近淨值的非電子股裡找機會。今年,張國立挑選出來的潤泰新,就是他相當看好的標的。

今年以來,潤泰新股價表現不算亮眼。從技術面看,明顯是一浪低於一浪,基本面又因為轉投資的高鑫零售掛牌,出現資金轉移效應,導致股價在近期大盤修正中,顯得比大盤更為弱勢。無論透過技術面或基本面選股,一般投資人不太可能將它列入投資考量。

張國立坦言,這些訊號他也全看在眼裡,但與研究結果一一對照後,他依然認為這些訊號並不值得擔心。因為對潤泰新這檔個股,他已追蹤兩年,分析過各種優劣因素,確認有利之後才布局。

張國立主張,投資至少應該以一年為單位,因為短期內反覆決策,多半無法為個人財務帶來太大幫助。「不應該care明天,或三、五個月後發生的事,這個情況假如沒改變,成為贏家的機會還是微乎其微。」

張國立舉例:「就像今天(十一月二十五日)潤泰新跌停,收在二十九.九五元,但是不到一個月前,它是三十八元,短時間內就差了兩成,難道公司在這段期間有什麼重大改變?沒有!」所以他認為,下手投資之前,「一定要用數字來印證你的想法。」

在張國立的分析中,評估潤泰新擁有三大相對優勢:第一,轉投資高鑫零售,握有約九.六%持股。這雖是眾所皆知的利多,但高鑫掛牌絕不是利多出盡,而是得以量化的有利因素,「假設其他獲利都是零,它持有高鑫的市值,就相當於一股三十二元!」

張國立解釋,高鑫掛牌前,市場對於潤泰新的受益程度只能憑空猜測,難免缺乏具公信力的評估標準。如今高鑫在香港掛牌上市,總市值超過新台幣四千億元,這代表潤泰新持有的九.六%高鑫股票,相當於每股有新台幣三十二元價值。而且,高鑫目前還在中國快速拓展量販據點,以這股明確的成長趨勢,高鑫未來仍有上檔機會,股價在三十二元以下的潤泰新,也就有了可觀的防禦空間。

張國立回憶,早在○九年參訪中國大潤發時,他就對業績火熱的大潤發留下深刻印象,而潤泰全、潤泰新也就是他中意的標的。不過比起股價逾四十元的潤泰新,當時張國立還持有二十元以下買進的永大,明顯更有成長空間,所以他選擇持續觀察潤泰新,耐心等待更理想的價位來臨。

南山營運若轉好 勢必受惠

潤泰新透過持有二五%的潤成控股,轉投資南山人壽,是張國立眼中的第二個利多。因為南山人壽未來營運轉好,甚至掛牌上市,潤泰新勢必跟著受惠。

「南山股東權益有一千多億元(編按:去年南山人壽股東權益為一五一四億元,今年八月底止為一三九○億元),它只用六百多億元就買到,還包含商標、品牌,應該是一樁划算的交易。」

最後,鮮少為人關注的營建本業,更是張國立看好潤泰新的重點所在。

「過去十年,潤泰新本業大概只賺了二十億元,說真的,乏善可陳,」張國立坦言,「但未來爆發力將非常大。」十年來營業利益累計只有二十億元的公司,有什麼轉機?張國立微笑說:「答案就藏在上半年財報裡。」

「半年報出來後,我的看法就非常篤定,所以我從七月開始陸續布局。」張國立指出,在潤泰新半年報的存貨明細中,藏著一組相當可觀的數字,「看在建存貨,成本是二十六億元,但估計市價是一二三.七九億元!」

若將財報數字解構,市價減去成本,約有九十七億元的利潤,以潤泰新增資後,股本九十七億元計算,代表公司營建本業的潛在獲利超過一個股本...《詳全文》


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變動中的原子量
你可以想像嗎?超過一個半世紀以來,課堂上老師教的、課本裡寫的以及懸掛在教室裡的週期表中,各種元素固定的原子量,其實很有問題!因為有70多種元素的原子量是會變動的。
 
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