2012年1月4日 星期三

【今周刊785期】45歲前滾出快富人生


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2012/01/04 第241期
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職場、財富利滾利
從自卑走向自信 關鍵在「態度」
不畏打房 台客靠店面、老洋房穩賺
徐一鳴、百萬包租公、上海版劉媽媽勇度寒冬不敗心法
 
   
封面故事
   
職場、財富利滾利
從自卑走向自信 關鍵在「態度」
今周刊.撰文:歐陽善玲

歐宏杰將寫作與金融專業知識結合,迅速在職場上躥起,並利用工作空檔,替財經媒體寫專欄,打開知名度;三十四歲就當上寶來證香港資產管理處董事總經理。他過人的毅力與恆心,成功地將最初的自卑感,化為超越的力量,打造屬於自己的快富人生。

每個人心中,或多或少存在著自卑感;有人隱藏著自卑過日子,但也有人利用自卑,鞭策自己。歐宏杰,大學念的是新聞,非財經相關科系,卻在三十四歲當上寶來證香港資產管理處董事總經理。駕馭自卑,是他踏上「快富人生」道路最初的動力。

「大學時代,我就待過電視台、廣播電台。在這些地方工作,我並不開心,也沒有熱情。仔細評估過後,我發現自己對閱讀、寫作有興趣,對賺錢有熱情,兩者合而為一,最好的工作選擇,就是證券研究員。」

截長補短 找到利基舞台

歐宏杰說,雖然後來順利進入券商,但部門同事個個頭頂著高學歷光環,不是財金相關碩、博士,就是留洋回來的。「相形之下,我對自己的學歷有些自卑,等於起步就矮人一截。在強大的危機感下,我知道要在這一行立足,就必須盡快建立專業,以長補短。」

首先,在建立專業部分,歐宏杰採取「雙管齊下」方式。一方面犧牲假日、埋首苦讀,考取多項金融證照;另一方面,他重回校園進修、念EMBA,彌補學歷不足。

再來,歐宏杰充分發揮自己的寫作專長,利用新聞科班訓練,結合金融專業知識,為自己創造利基。

歐宏杰表示,「我喜歡打排球。球場上,每個人都有自己的強項,可發揮不同功能。像有的人發球很厲害,但接球就不一定行。其實,職場上也是同樣的道理,如何才能取得上場資格,讓老闆注意,第一步就是要讓自己某部分變得很強,難以取代。」

歐宏杰比喻,如果殺球很厲害的人,就應該專心做好殺球的角色,不斷磨練更高超的技巧。職場也是如此,要把自己變成重要的螺絲,得培養「非我不可」的能力。

因為是自己是新聞科班畢業,歐宏杰認為,相較其他金融專業較強的同事,從文筆中展現自己的特長,是建立不可替代的好方法。「當研究員的時候,主管規定我們一周交一篇報告,我就交三篇;報告內容,我會強迫自己一定要有別於一般觀點,從不同角度切入;簡單地說,就是把報告做到盡善盡美,而且要比規定的時間早一步交到主管手裡。」

歐宏杰為自己創造出來的附加價值,很快地被主管看見。老闆交付給他的工作,也如滾雪球般,愈滾愈多,愈來愈重要。

他在券商的前三年,創辦了《國際投資月刊》,定期向市場發表研究成果,為公司專業形象加分不少;後來,老闆希望透過出書方式,建立品牌知名度,同時達到教育市場目的,他挾其寫作優勢,也成為老闆心中執行這項任務的不二人選。

找到自己的利基,趁勢發揮,歐宏杰在短短四年內,就爬到產品研究經理的位置。

隨著職位變化,老闆交辦的任務重要性逐漸顯現。歐宏杰表示,「二○○三年六月,寶來投信發行的台灣五○指數基金掛牌,這是國內第一檔ETF,台灣投資人很陌生。為了能在預定時間順利上市,掛牌前整整一年的時間,我只休了一天假,就連除夕都在公司加班!」

金融商品有別於一般看得見、摸得著的產品,交易買賣時,需要以條理清晰、化繁為簡的方式,將商品「料理一番」,讓無形的東西變得具體。就某種層面來看,財經媒體工作,即是擔任金融機構與投資人之間溝通的橋樑。而歐宏杰則因為受過新聞專業訓練,能快速掌握媒體需求,自然而然就成了公司與媒體之間對話的窗口。

向老闆申請外派 建立國際觀

○四年,歐宏杰擔任國際金融部對外市場策略發言人,多了很多時間與媒體接觸。他抓緊機會,與主要平面媒體建立長期合作關係,積極替公司增加曝光度。也因為合作經驗愉快,不少媒體開始找他寫專欄,個人知名度也伴隨著公司成長,能見度大增。到○五年,他已從當年那位自信不足的研究員,變成可獨當一面的產品總監。

但,歐宏杰並不滿足於現狀,腦中不時浮現一些想法,「金融業是國際事業,趁著年輕,應該要多學、多看」...《詳全文》

封面故事
不畏打房 台客靠店面、老洋房穩賺
徐一鳴、百萬包租公、上海版劉媽媽勇度寒冬不敗心法
今周刊.撰文:梁任瑋

近十年,台灣人前仆後繼赴上海投資房地產,初估有二十餘萬人在當地置產,其中,二○○五年之前進場者,基本上都賺到了「三差」:匯差、利差與房差。如今上海面臨嚴厲政策打房衝擊,現在是適合前進上海投資房地產的好時機嗎?

乍見台商張英宗,一身黑色防風外套,搭配牛仔褲與休閒鞋,這位低調的中年男子,在上海一口氣租下五十間以上精華地段店面當二房東,地點遍布徐匯區、浦東新區、虹橋開發區,一條街年租金收入一百萬人民幣,堪稱上海最大台籍店面投資客。

房市急凍,台灣人成為房市限購令下的首要目標之一,台灣投資客「窮則變、變則通」,轉向店面二房東及超高檔老洋房,靜待這波房市風暴過境。

在上海自創女裝服飾品牌「to. U」的張英宗,近幾年服裝公司業績上軌道,他已將投資重心轉向房地產業,「原來只是為了自用,後來乾脆整條街包租下來,其餘店面轉租給其他房客,因緣際會當起二房東。」

場景回到一九九三年,剛從美國到上海的張英宗,開車在上海大街小巷逛,發現到處都是捷運工程吊桿,「數都數不完,至少兩百座以上。」讓他想起到日本出差時,都搭地鐵前往目的地,與客戶約在地鐵站口見面。因此,當時他就相信,未來上海房地產絕對是跟著地鐵發展。

百萬二房東 沿地鐵布局包下整排店面

「我只挑離地鐵站出口三分鐘、距離五百米的店面,不用花腦筋嘛!」張英宗專挑一點都不起眼,甚至閒置許久的店面,但他堅持沿著地鐵布局,並先將服飾店開在裡面帶動人氣,再陸續對外招商。

因港澳台個人不能買上海店面,上海所有商鋪全部掌握在官方、國營企業手中,店面租金飛漲,一般人吃不到這塊肥肉。五年前,張英宗看準連鎖業在上海店面需求擴大,租金還有上漲空間,開始切入向房東包租再轉租的二房東生意。為了創造規模經濟,他包下整排店面,一拿就是十至二十個單位。因為有些商圈尚未發展成熟,也增加他談判空間,要求房東跟他簽十年租約,藉此壓低租金,也增加獲利空間。

一開始,為了找到店面的房東,張英宗耗盡心思查資料、找管道,他甚至為了建立政商人脈,還投資數十萬人民幣念上海交通大學「私募證券投資總裁研修班」,同學裡有大陸上市公司董事長、總經理,甚至還有證交所主管,讓他可以掌握第一手的投資風向。
今年六十一歲的張英宗,用三十年來在商場累積的零售業經驗投射到房地產投資,他認為,沒有商圈當腹地延伸的店面不會成功。例如地鐵倒數第二站,往往比末端站佳;地鐵站最好是兩線交會以上,要不繁榮也難。例如幾年前他就鎖定新庄、九亭等新重劃區地鐵站附近店面,如今租金都起漲一倍。

「我看得到商圈的前景發展,包租時間一定十年以上、店面數量一定要多,後面利潤才會大。」張英宗坦言,包租店面的前三年並不如想像的那麼好做,要花時間養店面。他以閔行區吳寶路華一銀行分行隔壁整排店面為例,三年前還是一片工廠,如今已全部拆除改建為住宅與店面。他包租下來後,目前租給餐廳、腳底按摩店與專賣台灣雜貨的商鋪。隨著上海地鐵九號線通車後,他相信人潮會逐漸增加。

除了店面、商業不動產是台灣投資客的避風港外,也有台灣投資客早早轉入稀有的老洋房。有「上海版劉媽媽」稱號的鄒媽媽,就是專買有土地所有權的私有老花園洋房,再出租給高級法國料理餐廳,十年來賺足租金與土地增值財的台灣人。

上海版劉媽媽 集資億元專買老花園洋房

二○○三年,鄒媽媽趁上海市政府尚未禁止外籍人士購買前,集資上億新台幣,收購上海租界區的老花園洋房。目前旗下有六戶,地點都在市中心熱鬧商業區,每平米市價約十八萬至二十萬人民幣以上(每坪約二七○萬新台幣),不輸浦東黃浦江畔頂級豪宅。

一九八九年就到中國設家電工廠的鄒媽媽,經歷過九○年代中國內、外銷房尚未併軌的洗禮,住家與店面她全都「玩過」,而啟發她買老花園洋房的關鍵在二○○三年。有天晚上她坐在車上沿著延安高架橋走,從兩側一路看下去,住宅大樓是越蓋越多,但點燈率卻非常低,只有三分之一戶的室內電燈是亮的,讓她當下決定把手頭所有住家拋售一空,把資金轉進老花園洋房。

鄒媽媽說,上海的房價還是會漲,但漲幅一定比不上早年,而且接手人會越來越少,尤其上海的房子多數都只有七十年使用權,但只有老花園洋房沒有房屋使用年限,更顯奇貨可居...《詳全文》


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王永慶先生曾提出過一套「冰淇淋哲學」,哲學理念主要是調整經營體質,這樣公司才能真正的在逆境中存活,並靜待順境來臨時大放光彩。

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