【封面故事】大資小資 房產鍍金術

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2013/01/18　第284期
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│本週精選 封面故事 大資小資　房產鍍金術 投資焦點 生技熱呼呼　摸清本質再下注！ 優惠情報 一年26期 送 家樂福商品提貨券800元，2,990元
│封面故事  大資小資　房產鍍金術 先賺旅館財　再享增值利益 文/黃靖萱 去年來台旅客數突破七百萬人次，四年內全台將再投資九百億元開設四百家旅館，一棟棟商辦或爛尾樓換上旅館新衣，價值立即翻倍。從台灣頭到台灣尾，從建商、保險業到投資客都瘋狂搶開旅館。在這股旅店熱潮下，背後的房產鍍金術值得探究。 台北市西門町的漢口街，三三兩兩馱著大背包、拉著行李箱的觀光客，探頭探腦地循著手上單子的地址找旅館。他們走進的大樓裡，電梯外掛著撞球場、遊樂場的看板，但裡頭有三層樓其實是星、馬、港、澳背包客最喜歡的「高絲旅」時尚旅館。在不到一百公尺遠，還有另一家高絲旅；兩條街外的成都路區塊，則有四家「愛客發」商務旅館，中華路上的捷運西門站出口附近，還有一家外觀新穎的「台北日記旅店」。這七家店的背後都是同一位老闆──徐豪雄。 五十三年次的徐豪雄最早從事房屋仲介，才一年多就自己出來做投資客，他買的房地產都結合當下最夯的產業經營，例如十年前他將房地產結合網咖生意。「買房子得付房貸，要活得下去就要結合產業，有現金收入，」和徐豪雄認識十多年的高絲旅經理甯維誠解釋，「現在旅館夯，買下的建物當然就結合旅館。」 「目前很多人在買地產前，會先來找我們提計畫，看我們可以付多少租金，然後他們再出面買。有的人甚至會直接說，你喜歡哪一棟？我來買，」成立連鎖福泰桔子商旅的福泰集團執行長廖東漢，相當驚訝現在投資房地產的人，都算準只要連結上旅館，就像為大樓撒上金粉，租金收益率和房地產價值都能輕易翻揚好幾成。 不只搶賺觀光財，用旅館養地，已經成為顯學。 十年前，台灣的辦公室平均租金收益率還有六％，但房地產市場結構愈來愈扭曲，房價不斷上漲，但經濟卻持續不振，商辦這些年來的租金幾乎沒有調漲的空間，空置率也不斷攀高，造成租金收益率已跌到「保二」邊緣。 最緊張的，莫過於滿手商辦大樓的保險公司。以去年國泰人壽溢價二三％才標得三商美邦宏遠大樓為例，租金收益率根本不到一．九％，遠低於金管會對保險資金購買不動產的最低報酬率二．八一五％的規定。 建物結合旅館 「你喜歡哪一棟？我來買」 瑞普國際物業總裁暨ＣＣＩＭ台灣不動產投資協會創會理事長曾東茂觀察，商業不動產的價值源自它的收益能力，因此，能維持二．五％以上的租金收益率、租約動輒十五年以上的旅館業成為新寵，讓房東地主們甚至抱著錢去拜託旅館業進駐。 但旅館真的那麼好賺嗎？ 「觀光局好像訂房中心一樣，」觀光局旅館業查報督導中心主任陳煜川，笑著從紅色卷宗裡拿出一封郵件。信裡提到，兩名大陸歌迷去年十二月三十日要來台灣看五月天演唱會，但周邊的旅館房間都已爆滿，於是寫信給觀光局，「急求三十和三十一日兩日旅館住宿。」陳煜川最近一年每星期都會接到訂不到房的求助郵件。 日本三一一大震讓日本人回頭愛台灣、導演九把刀拍的電影《那些年》在香港掀起熱潮、廉價航空Air Asia（亞洲航空）開航星馬飛台北航線，最重要的是開放陸客來台觀光，種種利多一次到位，讓台灣觀光業熱到不行。二○一二年來台觀光旅客人次已經突破七百萬，和○三年的二二○萬人次相比，成長超過兩倍，也比○八年成長九○％。 一年七三○萬人次的旅客，再加上國內旅遊愈來愈暢旺，保守估計一年有接近五千萬個room nights（住房）的需求，但台灣的國際飯店加一般旅館，一年雖能提供約五千萬個room nights，但若扣掉非位於主要觀光地區，以及老舊無法提供國際旅客使用的旅館，每到假日或旅遊旺季，台灣的旅館都是一房難求。 如今政府又喊出一六年觀光客將達一千萬人次的目標，康橋商旅管理處處長陳培銘算過，如果每年增加一百萬人次的觀光客，台灣一年要增加七千五百個房間才足夠容納。根據觀光局預估統計，從一三到一六年，每年新增的旅館都超過一百家，新增房間數每年也超過五千間，仍不足因應倍增的觀光客。 「在台北，閉著眼睛做都能做到七成（住房率），」看中潛在觀光商機，七年前辭去福華飯店總裁，成立福泰桔子商旅的廖東漢誇張地形容。 一年五千萬個住房需求 「閉著眼都能做七成」 台北之外，前往墾丁的必經地高雄也是盛況空前。「這兩年（開店速度）等於我們前面十年的擴張，」陳培銘拿出名片時補了一句，「最近又要換（名片）了！」他的名片背面雖洋洋灑灑地印了康橋旗下十二家商旅及兩家飯店，但一三年還會有三家要開幕。 站在高雄康橋商旅七賢館的高樓往外看，左手邊一棟圍著綠色網子的黃色建築物，就是二月一日要開幕的康橋九如館，再前面一點，掛著國統飯店招牌的大型建築物，也剛被康橋買下，準備裝修及拉皮。不含國統這棟，從高雄起家的康橋，光是在高雄火車站周邊就有六棟商旅。 根據觀光局統計，一三到一六年預計將投資旅館業的金額，超過九百億元。積極擴張，就是不想錯過這波百年難得一見的觀光潮，於是從台灣頭到台灣尾，從傳統飯店業者、建商到壽險公司，都紛紛轉蓋旅館，掀起一股「瘋旅館」投資潮，搶食一年上看千億元的旅館商機。（本文節錄自416期財訊雙週刊） 【更多精采內容詳見《財訊雙週刊》416期；訂閱財訊雙週刊電子版】 財訊雙週刊416期 　其他專欄目錄： 懸崖邊的台灣》迫切的危機：下一代被吃垮　老一代被棄養 獨家專訪》日圓先生大預言：美國陷失落開端，中國、印度走下坡　 企業人物》投資生技快狠準　買「尹衍樑概念股」就對了　　 新聞焦點》辜濂松最後遺言：孩子們要聽媽媽的話　 地產特報》升格大鐘敲響　桃園房市熱到不行！ │投資焦點  生技熱呼呼　摸清本質再下注！ 文/張智超 台股最壞的時刻已過，今年有機會超越去年高點；在選股方面，仍可注意投機性強的生技族群，但要注意新藥研發進度，而不要被國際大廠的授權金誤導，否則一不小心就可能住進「套房」了！ 二○一二年的台灣股市在外有歐債、內有證所稅的干擾下結束了，整體而言呈現七上八下的格局，也就是突破八千為賣點，跌破七千為買點，投資人現在關注的焦點在於今年的台股怎麼看？選股方向又為何？ 我相信今年的台股高點有機會超越去年的高點，而低點也不易跌破去年的低點，主要的原因是中共十八大結束後，領導班底確定，持續提升人均所得，主打內需市場的方向不變，加上通貨膨脹控制得宜，因此不再強力收縮資金。在美國財政懸崖落幕後，美國總體經濟溫和復甦之路可以期待，而日本更在新政府寬鬆貨幣政策下強力促成日圓貶值，積極扭轉過去長期通縮的環境。 因此，在美、中、日三大經濟體的積極作為下，台股不會太悲觀，而台灣的總體經濟成長率也有望由去年的一％到今年預期的三％。股市最怕不確定性，如果最壞的情況已過，再加上籌碼安定，今年的台股是令人期待的。 至於在選股方面，現在全市場都認同生技新藥股是台股最具投機力道的族群，而市場上都聚焦在如何評價新藥族群。以經營模式來分析，智擎是只做發展不做研究，也就是授權進來後改良劑型與加值後再授權出去，因此研發費用也相對少，但後續商機當然也沒有全部吃下；至於大股東背景實力雄厚的如潤泰集團尹衍樑加持的中裕與浩鼎的經營模式就不太一樣，不急於授權，而傾向自做臨床實驗。 此外，台灣微脂體的經營模式是先做一些學名藥，以創造現金流量再來支持新藥的臨床實驗，相較起來，台灣微脂體的學名藥授權金額都不會像新藥那麼大，但實現的可能性卻是相對較高。 智擎與基亞雖然採行全壘打策略，但相對不確定性也比較高；其中，台灣微脂體比較像是有機會揮出較多的安打，其核心能力為微脂體包覆技術，簡單來說，藥物包覆在微脂體內將有助於改變藥物在人體內的釋放速度與濃度，延長藥物在人體內的時間，並控制其毒性，可使得藥物的療效更佳。 這三種模式各有優缺點，關鍵在於新藥的臨床進度。而較容易產生誤導投資人的國際大廠授權金，像國際大廠授權金金額比較大的如智擎（Merrimack的授權金二．二億美元）與醣聯（大塚的授權金一．九六億美元），感覺金額都很大，實際上，要能拿到全部的授權金卻是困難重重；簽約固然值得興奮，但新藥研發的進度才是真正關鍵，更何況新藥的開發到最後上市大賣的機率本就很低，所以不要只看表面的授權金額，臨床進度才是真正的重點。 另外，臨床在哪裡做也很重要，舉例來說，取得ＦＤＡ（美國食品暨藥物管理局）三期後，在全球其他地區拿到藥證就快很多，但拿到台灣的藥證則僅能先看台灣市場，是否能拿到中國市場的藥證卻是問號，而再送美國ＦＤＡ三期又需要時間與大量資金，因此ＦＤＡ的進度才是重點。台灣生技公司，目前僅有智擎有進入ＦＤＡ三期臨床，而其他的廠商多在努力中，例如基亞的PI88是在亞洲做臨床，若實驗資料足以顯示對早期肝癌有相當療效，就可提前到歐洲、美國市場進行Bridge study且申請藥證。 而在經營者與大股東方面，應觀察有實際成功經驗的例子；像是安成董事長陳志明，他在一九九三年創立的Andrx製藥公司，在○六年以約新台幣六百億元的價格，被學名藥大廠Watson製藥公司收購，已有成功經驗。 而台灣微脂體的大股東有Burrill（占股一五．八％），這家公司是美國知名的生技創投，未來的持股動向值得追蹤。而中裕與浩鼎背後的大股東為尹衍樑，因兩岸關係與資金雄厚，足以支撐公司龐大的臨床費用與市場行銷費用。 我向來認為生技股適合投機而非投資，因為一般投資人的成本比大股東高太多，台灣股票市場其實對生技公司很好，市場給生技股的評價都不低，一方面這有利於台灣生技產業的發展，但另一方面也可能讓投資人賠大錢，生技新藥股的獲利極不穩定，未來不是變鑽石就是變壁紙。因此，即使要投機也必須做好資產配置與資金管理，切勿套牢後變成長期投資。 生技新藥之外，我持續看好以中國為市場的收成股，這些產業包括零售通路業與租賃業，長期獲利趨勢依舊向上，但應注意大陸過去工資與地租持續上漲可能帶來的負面影響，某些百貨與超商業者面臨到房東惡意調漲房租，漲幅不是用百分比而是用倍數計算，這也說明了中國的經營環境日益險惡。 因此，投資人要避開以中國為「工廠」或受害於「人租雙漲」的產業。其次，金融股因兩岸市場開放也值得期待，特別是有被收購機會的銀行股；再如進入障礙高的高階鏡頭廠商與眼球革命帶來的大尺寸高解析度的受惠族群，如驅動ＩＣ封測產業等，也可望持續維持高成長。 總之，短期台股最壞狀況已過，選定好股、分批布局、做好資金管理的投資人將是一三年的大贏家。 【更多精采內容詳見《財訊雙週刊》416期；訂閱財訊雙週刊電子版】 財訊雙週刊416期 　其他專欄目錄： 懸崖邊的台灣》迫切的危機：下一代被吃垮　老一代被棄養 獨家專訪》日圓先生大預言：美國陷失落開端，中國、印度走下坡　 企業人物》投資生技快狠準　買「尹衍樑概念股」就對了　　 新聞焦點》辜濂松最後遺言：孩子們要聽媽媽的話　 地產特報》升格大鐘敲響　桃園房市熱到不行！ │優惠情報 ★除臭抑菌　舒適倍增★一年26期＋RICCA CHIKA 竹纖棉暖被，2,990元 ★荷包滿滿★一年26期＋家樂福商品提貨券800元 ，2,990元 ★邁可•桑德爾★一年26期＋正義DVD+《錢買不到的東西》，2,990元

│訊息公告 •「被溺愛兒童症候群」怎麼解？ 有些時候不要急著給孩子貼標籤，先觀察一下，孩子與爸媽互動的方式，究竟問題在孩子還是爸媽身上？！有些孩子一滾地哭鬧就可以得到大人的關注，這種變態循環都是父母親一手造成的。 •用「心」開始 迎接新年 舊的一年又過去了，由每年歲末播放的NHK「紅白歌唱大賽」開始，到傳統的寺廟神社響起的除舊鐘聲，新舊面貌交織的日本新年，在2013年的1月1日莊嚴而華麗的展開。

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