2013年4月18日 星期四

徐一鳴:都更是張金鶚唯一功課


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2013/04/18 第129期 Money 錢雜誌
Money Talks 話題 徐一鳴:都更是張金鶚唯一功課
Money Learning 教戰 電視購物不能說的秘密
Money INFO 熱訊 年領7%非夢事 月配息債券基金全攻略
Money Events 活動 【朱家泓老師技術分析入門講座】
【朱家泓老師技術分析進階講座】

 
徐一鳴:都更是張金鶚唯一功課
撰文/徐一鳴/ Money錢雜誌
很少人知道,經常發表房價趨勢看法的張金鶚教授,他的學位其實是建築碩士與都市及區域計畫博士。他厚達264頁的碩士論文,全在探討台北市都更。這回他答應郝市長出任台北市副市長,除了佩服市長的伯樂眼光外,我們也該替張教授高興,因為他終於有機會去實現他碩士論文中的理想了。

但,讀者千萬不要以為我是因為張教授當官,就改變我一向對他在房價走勢的評價,事實已經多次證明:張教授這幾年看空房市是錯的,看事情要一碼歸一碼,在都更這檔事上,張教授可是國內真正的高手,值得大家祝福與期待。

個人認為,即將擔任副市長的張金鶚,對台北市最大的貢獻,只有做好都更這件事,而有些人期盼他來打房,除了角色不對以外,打房也會阻礙都更這項重要無比的任務。

文林苑推北市都更入泥沼

張教授曾提過,台北市不做都更將會衰退,一針見血凸顯出都更的重要性。去年我曾發表兩篇跟都更有關的文章(遠見雜誌2012年9月與11月),先後兩次提出「都更牛步後果很恐怖」的警告,原因就是觀察到台北市平均屋齡已達29.2年,高達44萬間屋齡超過30年,其中13萬間屋齡更超過40年,這些「高齡房屋」大多數無法面對5級以上地震。30年前就研究過台北市都更的張教授,應該比誰都清楚這問題的嚴重性,我相信他接受郝市長邀約是充滿使命感的。

不過,台北市現在的危機性,遠比起張教授30年前寫碩士論文時問題更大、更嚴重,可以說是毫無進展,連牛步都算不上。

我這樣說,是有例為證的。幾年前,張教授試著將自己名下老屋進行都更,但就算專業知名度如他,也沒辦法讓各方人士過程中完全信任他推動的都更,進度依然不如預期。我想,即將上任副市長的張教授,比任何人都更強烈感受到都更的困難,由他負責推動都更,再適合不過。

不過,容我提醒張教授,更嚴格的同意門檻(例如百分之百同意都更,沒有不同意),雖然可以減少後續糾紛,但只要少數幾戶不同意,就有可能讓上百戶的都更案,連展開談判都沒辦法,當然不會有糾紛,有些公務員們抱著「不做不錯,少做少錯」的心態支持提高門檻,對都更大計卻不見得是好事。

我認為,都更之所以難以推展,主要在各方利益擺不定,對建商來說,在商言商,只要有利可圖,利潤低一點也願意做。都更談判之所以談不下去,往往都是少數幾戶人特別貪婪。尤其文林苑事件至今無解,讓更多老屋屋主心裡明白:原來我可以利用都更門檻討價還價!這造成越慢同意都更的人,將成為關鍵的少數,他更有機會拿到更優渥的都更條件(即建商私底下特別退讓的條件,更多錢、更大的房子、送裝潢、家具等)。

這種情況下,若把都更門檻設得更高,只會讓關鍵少數的價值更高,當更多人想成為關鍵少數時,會使展開都更談判都十分困難。

我期盼張教授在推動都更前,應該要先放寬都更門檻,打消老屋屋主成為關鍵少數的意圖,同時間要先教育老屋民眾,少數要服從多數,別讓個人私利影響更多人的公眾利益。同時,張教授也要讓民眾了解,都更最重要的目的,不是把房子變漂亮、不是讓老屋屋主發大財、更不是讓建商賺大錢,而是用最新的耐震技術、最好的防災設計重新蓋現代化的房子,讓大家住得安心!

張教授必須要讓老屋屋主明白:唯有讓建商有利可圖,才有機會用最低的代價實現都更,不可能期望自己坐享大部分的都更利益。

◎更多精采內容請看:《Money錢》NO.67 2013年4月號

 
電視購物不能說的秘密
撰文/唐滋蓮/ Money錢雜誌
看著購物專家口沫橫飛的介紹產品,總有一種「太神奇了」、「不買可惜」的心態,但你買到的商品真的是最便宜、最好的嗎?

有沒有看到? 天啊! 這條絲巾輕輕鬆鬆就這樣穿過我的戒指,多麼細膩柔滑的觸感....」「人的一生不過才2萬多天,你賺那麼多錢卻捨不得對自己好一點,這樣對嗎?這間六星級飯店首度開出破天荒價格....」隨著倒數計時的滴答聲,坐在電視前的你,是不是準備拿起電話下單了?

根據資策會產業情報研究所(MIC) 的估計,2013年電子商務產值可成長17.4%,某電視購物台甚至因為看好今年發展,幫績優員工加薪10%。電視購物業績這麼好,消費者當然「貢獻良多」,但掏錢血拚的同時,也該知道電視購物台究竟是如何操作,才能知己知彼,雙方皆贏,讓電視機前的你減少當「冤大頭」的機會。

《電視購物不告訴你的30件事》一書作者鄒淑霞,當過10年電視購物台專家,對於購物台的操作模式相當熟捻,本刊請她為讀者解答,究竟30~40分鐘的銷售過程中,有什麼是購物台沒有說清楚的關鍵。

省下盤商、行銷成本

讓產品價格低於市價

首先,解開購物台的商品價格會低於市價的原因。一般來說,電視購物業者會盡可能成為「製造商」和「消費者」之間唯一的中間人,如此不只能省去中間各種盤商的層層剝削,甚至有「以量制價」的優惠。再加上購物台既是媒體,也是通路,可以為廠商省下高額廣告行銷預算,有些廠商還能省下實體店面的成本,因此便能在價格上較其他通路有競爭優勢。

「也有一些廠商, 如護膚、美體,他們給予消費者非常優惠的價格,其實是著眼於消費者登門時,能推銷更高單價的其他服務。」鄒淑霞補充。

值得注意的是,比市價還要便宜的產品,有時會有「但書」,例如要1次買半打或1打。除非真有大量的需求,否則這麼多產品用不完,沒有與人合購分享,其實還是浪費。

銷售過程=表演

目的是隱惡揚善

電視購物台的主持人不僅要對產品做功課,說話要夠High,讓觀眾開心,有時還要「奇裝異服」、「角色扮演」, 吸引拿著遙控器隨便亂轉的觀眾停留,甚至得跟廠商代表來一段「勾心鬥角」的殺價、拗贈品戲碼。

事實上,這些廠商代表都是「職業廠代」, 也就是職業演員,所有的「讓步」不過是劇情的一部分,許多示範產品有多神奇好用的「武場」,私下也是經過不斷地練習,才能熟練的呈現在螢光幕前。

主持人和廠代極盡所能的說產品好話,但又不能誇大到廣告不實,最常使用的方式就是「隱惡揚善」。說出口的話都沒有錯,但不利於銷售的事實,卻是隻字不提。

例如,某某藝人也用過這個產品,還有圖片、新聞為證,但沒說其實那是廠商與藝人之間的商業利益協定; 1片面膜只要10元,兼具美白、保濕、抗皺效果,裡面含有傳明酸、玻尿酸、胜?等美容聖品,但沒說究竟含有多少劑量,是否足夠皮膚吸收並發揮效果....另外,電視購物台常會說某款產品「限時」、「限量」, 錯過就不會再有,但可能過幾天就又出現在螢光幕上了。鄒淑霞指出,這只是一種行銷手法,「限時」、「限量」會讓消費機會變得彌足珍貴,不買可惜,導致衝動性購物。當然,不可否認,有時候的確是「僅此一檔」,但多數都是過一段時間,整組又搬上電視螢幕,以不同的組合或行銷方式再繼續銷售。

挑知名品牌

買鑽石附鑑定書

水能載舟,亦能覆舟,電視購物並非是消費禁區,而是要了解操作模式後再進行消費,才算是聰明的消費者。鄒淑霞自己和親朋好友也會在電視購物台消費,但消費習慣向來很理性的她,會「選擇性購買」。

◎更多精采內容請看:《Money錢》NO.67 2013年4月號

 
年領7%非夢事 月配息債券基金全攻略
撰文/李兆華/ Money錢雜誌
近年來,因為低利環境加上對政府退休金的不確定感,配息基金在台灣大熱賣,年配息、季配息、月配息都有。其中,月配息債券基金的發息規律最像「發薪水」、「收租金」,尤其是投資高收益債的商品,平均年配息率可達6% 以上,因此最受投資人喜愛。

像許金濱這樣追逐高利的投資人越來越多。根據投信投顧公會的資料,截至今年1月底為止,台灣投資人購買境外基金的總規模達到2.79兆台幣,其中有高達7625億元放在高收益債基金。投信業者表示,配息的高收益債基金比不配息的受歡迎,而且各類配息方式中,以月配息的銷售成長最大。

「不過,投資人一定要有個觀念,利息不可能是越高越好!」聯博投信執行副總經理高秀文和摩根投信債券商品策略長劉玲君,不約而同地提醒,評等越佳、風險越低的債券,通常債息相對較低,年配息率大約落在4~6% ;反之,若標榜高配息的債券,通常是評等較差、風險較高。

配息率不是越高越好

6% 以內較合理

以許金濱購買的商品來看,年配息率在7.5% 算是偏高,但不到異常,若發現有基金公司標榜年配息可領到9% 以上,那就要小心,有可能是債券評等極差,或是直接拿本金出來配,對投資人都沒有保障。「現在市場同業發行月配息基金,利息競爭很厲害,年息不到4% 就乏人問津,但我認為6% 是高標了。」劉玲君強調。

「因為低利率環境,資金持續往債市移動,所以評等較佳的債券債息也被壓低,在這樣的前提下,透過各類型債券的組合,可以拿到5% 的年息已經不錯了,對於標榜能領9% 年息甚至更高的商品,反而應該提高警覺。」高秀文也叮嚀。

了解年息的合理區間後,再來計算自己退休時希望每個月有多少現金流入,該投資多少本金在月配息債券基金上,目標就很明確。例如,希望每個月能領到2萬元配息,等於每年要領24萬元利息,以年息6% 計算,本金400萬元即可達成目標,無論是退休族或是年輕人,用月配息債券基金做理財規畫,都很簡單。

對投資人來說,只要「見息行事」,用本金去估算可以領到多少配息;但對基金公司來說,設計配息甚至需要成立一個委員會來討論,是相當縝密複雜的工作。優質的基金公司,會非常在意投資人能否拿到「穩定」的配息數字,因為投資人可能是拿配息去繳房貸、房租或是當生活費,配息忽多忽少會造成困擾。

因此,好的基金公司會評估,當基金持債的債息變多,可能要保留部分,等著補貼市場波動造成債息減少的時候,達到每個月配發債息的一致性。

門檻較一般基金高

越早投資開始越好

對於許金濱「本金要夠大」再來投資的想法,兩位專家看法稍微不同。由於許金濱是退休後才投資,沒有時間再累積資本,自然是本金越大、回報越大,但即使是沒有太多閒錢的年輕人,高秀文也鼓勵:「投資一定要越早開始越好。」

她分析,若是拉長時間來看,扣除少數因金融海嘯造成的回檔,各類型債券的價格都是一路墊高,也意味著越晚買進,利息可能越低,所以只要有錢就開始定期定額,慢慢把本金養大,是比較保險的做法。

只是,月配息債券基金的第1筆投資門檻,會比一般基金來得高,因為銀行通路端有成本考量,如果幾十元的息也要匯款一次,成本不划算之外,金額太小對投資人其實也沒幫助。所以,大多數銀行會設定第1筆的購買門檻,或是雖然接受小額定期定額,但規定累積到多少金額時,才開始配息。劉玲君以摩根自身的月配息產品為例,要求第1筆達30萬元以上才可申購。

劉玲君建議,如果年輕人資金不多,也沒有每月領現金的需求,可以先從其他門檻低但報酬更高的商品入門,把錢滾大後再投入月配息債券基金;若是退休人士,手上有閒置資金可以長期投資,那月配息債券基金是絕佳的選擇。

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