2012年6月14日 星期四

房市潛銷與熱銷假象


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2012/06/14 第85期 Money 錢雜誌
Money Talks 話題 房市潛銷與熱銷假象
Money Learning 教戰 保單有賞味期 保戶自保有道
Money INFO 熱訊 歐債惡化3個策略保平安
Money Events 活動 【朱家泓老師「技術分析課程」開課時間預告!】
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房市潛銷與熱銷假象
撰文/張金鶚/ Money錢雜誌
今年以來房市盛況不若以往,近期業者再次包裝「非傳統」的520銷售檔期,究竟推案、銷售的真實狀況為何?民眾又該如何看待?

近期媒體出現「520檔期,房市直逼2008年天量」的新聞,乍看標題似乎頗有其事,但仔細想想,520算哪門子檔期?

過去傳統房地產上、下半年的銷售主力,集中在329檔期(3月底至清明節)及928檔期(教師節至國慶日),主因是連假效應,加上3月底春暖花開、10月初秋高氣爽的氣候型態,提高民眾出門逛預售屋的意願。

反觀5月20日是總統正式就職日,並非固定假日,更無連假效應,怎麼想都不具「傳統」檔期特色。再回想520檔期出現,是2008年後馬英九總統當選後才有的名詞,似乎是業者包裝出來的行銷手法。

再看媒體公布的數據,統計今年自3月1日至4月30日止的329檔期,全國創下3千億元預售新推案量,是過去6年的次高量;但若與「國泰房地產指數」第1季數據相比較,第1季全國預售屋總推案量不過2千億元,是近年的新低量,與去年同期相較更減少44%,一樣都是預售屋的調查,結果怎會相差如此之大?

原因在於前者並未排除過去推案銷售不佳,今年捲土重來、更名再推的「舊案」,或是尚未正式公開仍在「潛銷中」的個案(編按:潛銷是指從搭建接待中心時,直到正式公開銷售之前的銷售期,或甚至是尚未取得建照不能「預售」,而只能「預訂」個案),而國泰的統計只針對「已正式公開」的預售推案,使得兩者公布的數據產生極大差異,潛銷制度更是造成統計極大誤差的主因。

過去房市一片大好,建商搶時效推案,根本不需潛銷,如今市況不佳,建商只好更弦易轍,把潛銷期越拉越長,等到正式公開時再製造熱銷的假象,潛銷不僅使得預售的推案量失真,同時也製造出房市熱絡的氛圍。

嚴格追究,這應是政府的責任,因為官方現在只能掌控「成交量」,目前從核發建築執照、使用執照、買賣移轉件數來看,都有逐年下滑的趨勢,顯示房市交易降溫中。由於官方未能掌控實價,只能靠房仲或建商公布的數據,更易操控市場熱絡氛圍。

張金鶚
現職 政治大學地政系特聘教授、政大台灣房地產研究中心主任
經歷 美國加州柏克萊大學、瑞典國家建築研究中心等訪問者、國立政治大學地政系專任副教授

◎更多精采內容請看:《Money錢》NO.57 2012年6月號

 
保單有賞味期 保戶自保有道
撰文/施禔盈/ Money錢雜誌
10年前買的醫療險與現在的醫療環境不符,例如越來越多的住院手術改在門診執行,衍生出「門診手術,住院醫療險可能不理賠」的情況。這時候保戶該怎麼辦?

翁媽媽因眼力大不如前,前一陣子終於在兒女的催促下到診所做白內障手術。雖名為「手術」,其實現在的醫療技術日新月異,翁媽媽並不需要真的動刀,而是在「門診」以「超音波」處理,處置加上在診所小憩的時間,3小時內搞定,根本不用住院。

手術前,翁媽媽想起自己10多年前有買醫療險,對保單內容卻毫無概念,她打去保險公司詢問,白內障手術究竟可以賠付多少金額?對方的答案居然是:按照保單條款,這次手術沒有「住院」,因此不賠付。這下好了,老人家一則要擔心手術,一則又要擔心如果保險不賠,自己付費的話,到底要選哪一種水晶體?一連串的疑問與焦慮,讓一場超簡單的手術,變得複雜不已。

與醫生商量短暫住院 即可獲得雜費賠付

這可不是杜撰的故事,是真實發生的案例,而且頻繁上演不知幾多次。買保險的目的不就是希望在用到的時候,可以得到應有的保障嗎?保險公司看保單條款表達不理賠的態度是沒有錯,但是,翁媽媽只能鼻子摸摸自認倒楣嗎?

從事保險工作長達22年的磊山保經首席顧問李佳蓉表示,不想與保險公司爭論的最簡單方法,就是跟醫生商量住院,只要在醫院待超過8小時就算是住院1天,這樣向保險公司要求理賠,絕不會有爭議。「醫生知道要申請保險理賠,多半會通融。」台灣人壽健康暨傷害險部經理鄧貴美則提醒保戶,每2年一定要檢視保單一次。她提到,保單健診與車子定期須進廠保養的意義一樣,車子需要「巡巡看看」以確保安全,保單也要「巡巡看看」,才能根據需求做增減。

「10年前的保單設計不會知道10年後的醫學改變,所以必須仰賴定期的保單健診來解決問題。」鄧貴美強調,買保險要真正享受到保險的保障利益,保戶不要害怕與業務員聯繫,覺得這樣一來可能又要花錢了,事實上加不加保的決定權在自己手上。

李佳蓉說明,「古代」保單不符「現代」環境的情況很常見,過去壓根兒沒聽過的病,如膽囊手術,現在冒出不少;過去子宮切除要動刀,現在也不用了,用內視鏡處理即可。醫療的進步,讓保單出現了「賞味期」的問題,也就是保單內容不合時宜。

威盛保經總監賴慧珠解釋,健保DRGs(住院診斷關聯群)實施後,為了不造成醫療資源的浪費,也是為了減少住院感染機會, 很多情況都會以「門診手術」處理。而住院醫療險的大前提就是需要「住院」,後續的雜費理賠才會啟動。

「針對保單內容不合時宜的狀況,有一些保險公司的做法是直接在舊保單批註,醫療雜費不限住院都可以理賠。不過,也有的公司並沒有放寬。所以,保戶第一個要做的動作是:檢查保險公司有沒有開放舊保單的門診手術及相關醫療雜費賠付,就算有開放,也要清楚開放到什麼程度,如果雜費理賠只有2,000、3,000元,肯定不夠。」賴慧珠強調。

實支實付看雜費理賠 住院醫療看給付項目

第二個動作是加保不足的部分。賴慧珠表示,多數情況手術的費用都會由健保給付,以實支實付醫療險為例,重點是醫療雜費的規畫,「如果一家保險公司的醫療雜費賠付上限是12萬元,建議找2家做規畫,並且最好一個以正本申請、一個以副本申請,或兩家都以副本申請。如此,雜費的賠付20萬元起跳,足夠應付醫療的各項開銷。」

◎更多精采內容請看:《Money錢》NO.57 2012年6月號

 
歐債惡化3個策略保平安
/ Money錢雜誌
歐債問題頻添變數,市場恐慌情緒再度升溫,全球股市也出現賣壓,就連備受寵愛的黃金,都開始下跌。英國《Money Week》周刊提醒投資人不宜躁進,尤其是歐洲央行會再度印鈔救市,以緩解眼前危機,短期可能出現資金行情,但切莫看到股市反彈,就急著把所有的錢都投入。建議採取以下投資策略,因應未來所有的挑戰。

1. 建立防禦部位:不妨將主要的部位放在美國與英國股息殖利率5% 以上的大型藍籌股,不僅能獲得較穩定的利息收益,也較能避開利空衝擊。此外,長久被忽略的日本股市,也值得關注,因為當歐債惡化造成恐慌情緒升溫時,有機會吸引資金流入。

2. 黃金與現金必備:由於目前全球通膨在安全水位,手上持有現金的價值,並不會因為通膨而縮水,確保手中的現金維持在10~15%,當市場出現反轉時,才有子彈加碼。黃金則可視為保值的工具,可占資產配置約10%。

3. 遵守投資紀律:設好停利點,並定期檢視投資組合,是否需要因應市場做調整,並降低原物料的部位,降低波動風險。

美國《Smart Money》雜誌則建議,除了黃金、現金必備之外,投資人不妨將抗通膨債券(TIPS)納入組合,還可以增加另類投資的比重,例如REITs 和期信基金,這樣會比只把錢放在股票和債券上來得安全。

◎更多精采內容請看:《Money錢》NO.57 2012年6月號

 
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● 入門課程:第3梯次7/21(六)&7/22(日)
● 進階課程:第1梯次8/4(六)~8/5(日)以及第2梯次8/18(六)~8/19(日)
上課地點:政大公企中心(台北市大安區金華街187號)•將於6/20(三)開放報名•預知詳情請密切注意《Money錢》官網!

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