2012年4月12日 星期四

【封面故事】緬甸 台商的下一個樂土


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2012/04/13 第244期
 
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封面故事

緬甸 台商的下一個樂土

新聞焦點

第都更利益肥滋滋 誰賺走了?
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│封面故事

 都更利益肥滋滋 誰賺走了?

財訊雙週刊

文/陳良榕

兩年前,台商爭相遷往內陸省分,台灣電子業六大巨頭更齊聚重慶山城,打造筆電業第二個春天,3月中旬,傳來青天霹靂,重慶市委書記薄熙來被解除職務,摩根士丹利前亞洲區主席史蒂芬·羅奇警示,這代表中國領導人對於「重慶模式」的否決;背後意涵是:中國下定決心不當世界工廠了。

本刊走訪中國內陸大城,發現各地快速飆高的工資,已趕上沿海地區;製造業內移,已宣告失敗。台商的出路在哪?是要徹底自動化、減少勞工的聘任?還是移到人力資源更充沛、低廉的國家?隨著翁山蘇姬勝選,剛改革開放的緬甸最受矚目,不只外資蜂擁而至,這裡也是繼越南、重慶之後,台商最新的熱點。

兩年前的春天,本刊曾飛到重慶,到市郊見證最新的「中國奇蹟」。無數的工人、挖土機,正在炸山鑿壁,要在這偏僻的內陸山城打造出全球最大的筆記型電腦製造基地。

當時,鴻海董事長郭台銘手腳最快,搶先蓋廠;剛整好地,如足球場寬闊的建廠用地,已樹起大紅牌坊:「富士康科技園區」。

現在,本刊記者重臨現場。只過了短短七百天,距離重慶市區約一小時車程的西永微電子產業園,地形地貌已截然不同。

製造業內遷美夢轉成空
緬甸成台商新樂土

台商在重慶的窘境,諸如缺工、難管教等,與這幾年,進入內陸省分設廠的台商所遇到困難,其實有不少雷同之處。不少人現在開始後悔,不該貪圖較低的基本工資,就一頭栽進認識不多的異鄉。

而且,深圳、上海一帶的沿海省分的中國地方政府,經過二、三十年改革開放歷練,招商態度、效率早獲台商肯定,但進了水準參差不齊的內陸省分,部分官員之「未開發」程度,可讓台商經歷不少震撼教育。

例如某內陸省省會,當地官員索賄之明目張膽,也讓一位上海居住十多年的台商大開眼界。不但逢年過節送禮有「公訂價」:局長三萬起跳、課長一萬??,而且過程也「公開透明」;送禮的台幹進市政府辦公室,還會有人高喊:「那個XXX來送禮的,趕快進來!」

官員抽菸還指名要特製的「中華菸」,一條要八百多元人民幣,是一般高檔菸的數十倍,「如果讓他們抽一般牌子,就沒有一件事辦的好。」那位台商忿忿的說。

兩年前到江西省會南昌設廠的運動服飾台商,新三興實業總經理廖永興,記者剛進他辦公室,一坐下來就滔滔不絕的就開始訴苦。

首先,缺電。儘管新三興所在地,是江西省規格最大的經濟開發區,照樣可以兩天斷電一次,逼得他受不了,自己去採購了一台柴油發電機。

而且,沿海地區的民工都是離鄉背井,較好管束;而到了內陸,員工多是「地頭蛇」,膽大妄為的程度,難以想像。

例如,去年新三興產線剛啟動,二、三個月間,就丟了超過一千件運動上衣。後來主管發動地毯式調查才發現,原來有員工每天利用清晨上班前,管理最鬆散的時刻,到廁所一口氣在衣服內套上七、八件全新產品,再伺機走出大門。這種犯案手法,是只有熟悉銷贓管道的當地人,才有辦法辦到。

而且,內陸百姓的工作文化,也與沿海民工大不相同。曾有深夜在廣深高速趕路經驗的人,應該對兩旁燈火通明的廠房留下深刻印象;整個沿海地區的上萬棟廠房,旺季時通宵達旦加班的工人,正是「中國製造」的經典場景。

但到了內陸,這個景象可能要走入歷史。寶成負責代工亞瑟士運動鞋的廣東中山廠,兩年前移至湖北南部的陽新縣,負責遷廠的高階主管表示,這個建在稻田和小山丘之間,一萬多人的新廠,「基本上不加班。」

他表示,選擇留在家鄉,和選擇離鄉背井到沿海地區工作,基本上是「兩種人、兩種心態」。返鄉的民工往往已婚,傍晚下班都急著回家享受天倫之樂,再也無法做隻無怨無悔奉獻勞力的工蟻。

綜合前述,製造業內移賺到的好處,往往被意想不到的壞處抵銷,七折八扣之下,部分台商因此感嘆「不如歸去」。「到內陸去,我想是沒什麼好的,不能只看基本工資,」能率集團總裁董?熙說。該集團的佳能企業,是台灣規模最大的相機代工廠,在廣東、江西都有據點。

轉捩點在二○一五年!
不是要自動化就是到緬甸

去年底曾到台灣與經濟學界交流的中國銀行首席經濟學家曹遠征,也曾在私下交流時表示,中國製造業內遷已徹底失敗。這顯示出,現在連中國決策高層,也體會到這點。

在中國「所得倍增計畫」的驅使下,一般預期,未來幾年中國薪資調漲的力道不會減弱,「因為大陸貧富差距太大了,窮人會心生不平,會出現社會問題,只好讓他每年調薪,再也沒辦法壓抑了。」董熙說。

他估計,現在沿海地區基本工資已逼近兩千元人民幣,等到漲到三千元,實質上就形同比台灣貴了,「因為台灣效率比較高」。而不少企業主不約而同指出,這個歷史性的轉捩點,將出現在二○一五年。

在中國這個壓力鍋的煎熬下,向內陸遷廠,已證明無法安居樂業。下一站在哪裡?是困擾著台商的潛在問題。一位重慶廣達的主管便感嘆的說,「我們內部常開玩笑,等到『五免五減半』的優惠用盡,我們還能搬到哪裡?烏魯木齊嗎?」
部分台商,選擇以自動化來「抗加薪」,最著名的自然是喊出三年內建構百萬台機械人大軍的郭台銘。本刊則首度深入觸控面板世界第一大廠的宸鴻廈門總部,直擊該公司首度對外公開的高度自動化產線,並聽宸鴻董事長江朝瑞暢談,該公司如何默默耕耘,自行研發出全球獨家的自動化生產、檢測設備。

部分台商,選擇以自動化來「抗加薪」,最著名的自然是喊出三年內建構百萬台機械人大軍的郭台銘。本刊則首度深入觸控面板世界第一大廠的宸鴻廈門總部,直擊該公司首度對外公開的高度自動化產線,並聽宸鴻董事長江朝瑞暢談,該公司如何默默耕耘,自行研發出全球獨家的自動化生產、檢測設備。

現在,許多台商談論的、躍躍欲試的都是緬甸。隨著民主鬥士翁山蘇姬選上國會議員,改革開放的風潮似乎終於吹進這個擁有六千萬高素質人口,薪資僅有中國三分之一的東南亞大國。

未來,台商將掀起一股「緬甸熱」,似乎是難以避免的。(本文節錄自396期財訊雙週刊)

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│新聞焦點
 都更利益肥滋滋 誰賺走了?
/林洧楨

文林苑強拆案的主導業者樂揚建設,這次被貼上牟取暴利的黑心建商標籤。事實上,樂揚擺不平的恐怕不只王家,還牽涉新、舊住戶與公司股東等三方龐大利益都無法兌現,才是導致最後必須動用公權力強拆的主因。

「不到十年,還沒都市更新完成的老舊房屋,價值就已經漲了十倍,這就是都更驚人的魔力!」近幾年有過不少投資都更案獲利經驗的東森房屋南港加盟店店東呂文法,親眼看過一戶南港火車站前二十五坪的老舊公寓,從十年前總價三百萬元,到範圍劃定後變成七八百萬元,再到兩年多前都更計畫送審後,現在已要價三千多萬元。

這樣的投資魅力,讓台北市第一批開發都更商機業者之一的誠美建設董事長陳百棟,在高鐵上親身碰過來自他家鄉台南的鄉親買屋團,他們每兩週一次北上獵屋,要尋找台北市外觀是洗石子,最好還是破舊到外牆都裂了,有青苔長在上面,屋裡還會漏水的老舊公寓,以賺取都更的利潤。

都更還沒完成,老屋就漲十倍

都更的利益大餅怎麼分配?建商有哪些獲利空間?地主和投資人如何趨吉避凶?

以去年送審的一件台北市大安區都更個案計畫書來看,基地面積約五三○坪,土地使用分區為住三,法定容積率為二二五%。更新前,估價師事務所鑑定價值約為十三.二億元,預計申請六○.四八%的都更和停車位容積獎勵,若順利通過,可額外獲得約七二○坪的建築面積。更新後,包含店鋪、住宅、車位等,估計市價,總計將超過三五.三億元,等於五年內就創造逾二.六倍的價值增幅,毫無疑問是有利可圖的。

建商表面上的獲利,只有身為實施者可提列的風險管理費,此即一般建商參與都更可獲取的法定利潤。以前述案例的權利人數與面積,依法換算後的管理費用約一.三七億元,占全案開發價值不到五%;以該案預計五年完成,不算入前期整合時間,建商平均每年獲利還不到三千萬元。業者並指出,審議過程中會被審查委員刁難以及刪減容積獎勵,甚至還有一些私下談好要補償地主的成本,實際的獲利數字更低。

建商賺什麼?
管理費+新屋銷售增值空間

如果這麼「難賺」,放眼台北市與新北市,為何又處處看得到建商與都更整合公司在許多舊公寓張掛海報、插旗標示地盤?

一位有兩間房子都參與都更,且近年研究過都更相關法條的地主說,「《都更法》的精神就是要圖利地主,建商怎麼可以多分,應該只能賺微薄的加工費才對啊!」因為在他的個案中,建商甚至明白告知「送審計畫書上寫的,只是要賺取容積獎勵的數字遊戲!」所以他不相信建商賺那麼少。

「當然不止!」有都更審議委員經驗的新北市不動產估價師協會理事長徐士堯說,更多學問出在都更過程中的「共同負擔」內容──包括拆遷、安置、重建、人事等成本,以及含風險管理費在內的共同負擔項目,決定出錢出力的建商(實施者)能分回多少房屋。亦即,更新後的房屋總價值必須先扣掉「共同負擔」金額,才能分配給原地主,因此建商所出的「共同負擔」金額愈高,分回的新屋就愈多,例如上述案例,建商就分回約四成的房屋量,可供銷售。

對建商而言,多分到新房屋,遠比從都更過程中賺取利潤更重要,以都更開發見長的華固建設總經理洪嘉昇也認同此一說法。

對建商而言,多分到新房屋,遠比從都更過程中賺取利潤更重要,以都更開發見長的華固建設總經理洪嘉昇也認同此一說法。

洪嘉昇說,建商做都更看的是分到新屋的未來增值性,只要能多分房屋,興建過程若少賺也要做,因為台北市精華地區幾乎已無土地供給,只有透過都更才能換得這些稀有地點的物件銷售機會。

其他業者更指出另一個機會點,亦即台北市目前已有不少地區房屋單坪售價破百萬元,但從目前都更審查通過的個案來看,二樓以上的都更後住宅推估單價都還未超過百萬元,這是因為不確定的未來漲幅沒辦法算進去,只能以當前市價推估。都更新屋只要條件夠好,就有機會賣上百萬元以上,因此利潤空間仍然很大。

業者分析,都更對建商還有另一個優勢,就是花個三億元就能養一塊三百億元的土地;與傳統買地來養相比,本金和利息的負擔都明顯少很多。正因為如此,其實建商並不害怕抗爭導致開發時間拉長,因為只要利率不調升,房價不崩盤,對財力雄厚的都更開發業者而言就是利多於弊。

以文林苑為例,兩年前樂揚建設預售每坪價格約為四十多萬元,因為王家抗爭延宕至今;假如當初樂揚沉得住氣,處理好王家問題再來賣,如今每坪售價至少可以達到六七十萬元,反而賺更多,也會更圓滿。

總之,風險管理費與售屋增值空間這兩樣就是建商的獲利,也是被民眾指為賺取暴利之所在。不過,這個「暴利」並非建商獨享,有分到房屋的地主們一樣雨露均霑,資產價值一起水漲船高。(本文節錄自396期財訊雙週刊)

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